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Détails du bien

Bien expiré
VilleTremblay-en-France (93)
Surface81.8m²
Coût Total266 350€
Loyer Annuel16 383€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 81.8 m²
Prix au m² : 2 444,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Géothermie, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

TREMBLAY-EN-FRANCE, Secteur du Bois de Saint-Denis Proche de toutes commodités, des écoles, transports en commun et commerces, Venez vite découvrir ce bel appartement de type F4, composé d'une entrée, d'un séjour avec une grande baie vitrée menant à un balcon traversant, pour profiter de toute la luminosité, d'une cuisine entièrement aménagée et équipée et d'un grand cellier. Vous trouverez également un couloir, équipé de grands placards/dressing, desservant la partie nuit, composée de 3 chambres, une salle de bain et un WC indépendant. A ce lot s'ajoute une cave et une place de parking ainsi que la jouissance d'un terrain de tennis pour les plus sportifs d'entre vous ! N'attendez plus ! Contactez nous vite pour une visite ! Pour plus d'informations, vous pouvez nous joindre au 01 49 47 13 45 Logement à consommation énergétique excessive : classe G. - https://www.century21-vert-galant-tremblay.com/mentions_legales/

Ville : Tremblay-en-France
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93290
Coordonnées : 48.952073, 2.573901
Total : 266 350€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 50 350€
Valeur du bien : 250 350€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.8m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.91€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16383€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1638€/mois
Fourchette annuelle : 13651€ - 19661€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 495,9 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 165 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-4 165€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-62 185€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 378,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 884,76€
Coût de l'assurance :23 305,62€
Taxe foncière : 1 638,26€/an
Soit par mois : 136,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 365,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 514,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 528 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81.8 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 350 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tremblay-en-France (coefficient 1 appliqué car zone urbaine). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 383 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 350 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 517 €
Revenus locatifs : +16 383 €
Charges déductibles : -61 517 €
Résultat foncier Année 1 : -45 135 €(Déficit de 45 135 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 735 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 167 €/an
Revenus locatifs : +16 383 €
Charges déductibles : -11 167 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23734.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 383 €61 526 €8 605 €-45 143 €21 400 €23 743 €23 743 €
216 710 €10 943 €8 373 €5 767 €--17 976 €
317 044 €10 703 €8 133 €6 341 €--11 635 €
417 385 €10 455 €7 884 €6 930 €--4 704 €
517 733 €10 198 €7 628 €7 535 €---
618 088 €9 933 €7 363 €8 154 €---
718 449 €9 660 €7 089 €8 790 €---
818 818 €9 377 €6 806 €9 441 €---
919 195 €9 085 €6 514 €10 110 €---
1019 579 €8 783 €6 212 €10 796 €---
1119 970 €8 471 €5 900 €11 499 €---
1220 370 €8 149 €5 578 €12 221 €---
1320 777 €7 816 €5 245 €12 961 €---
1421 193 €7 472 €4 901 €13 721 €---
1521 616 €7 116 €4 546 €14 500 €---
1622 049 €6 749 €4 178 €15 300 €---
1722 490 €6 369 €3 799 €16 120 €---
1822 940 €5 977 €3 407 €16 962 €---
1923 398 €5 572 €3 002 €17 826 €---
2023 866 €5 154 €2 583 €18 712 €---
2124 344 €4 721 €2 151 €19 622 €---
2224 831 €4 275 €1 704 €20 556 €---
2325 327 €3 813 €1 243 €21 514 €---
2425 834 €3 336 €766 €22 497 €---
2526 350 €2 843 €273 €23 507 €---
TOTAL524 739 €238 497 €123 885 €286 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 440 €-6 420 €+9 860 €
2+3 440 €0 €+3 440 €
3+3 440 €0 €+3 440 €
4+3 440 €0 €+3 440 €
5+3 440 €+849 €+2 591 €
6+3 440 €+2 446 €+994 €
7+3 440 €+2 637 €+803 €
8+3 440 €+2 832 €+608 €
9+3 440 €+3 033 €+407 €
10+3 440 €+3 239 €+201 €
11+3 440 €+3 450 €-10 €
12+3 440 €+3 666 €-226 €
13+3 440 €+3 888 €-448 €
14+3 440 €+4 116 €-676 €
15+3 440 €+4 350 €-910 €
16+3 440 €+4 590 €-1 150 €
17+3 440 €+4 836 €-1 396 €
18+3 440 €+5 089 €-1 649 €
19+3 440 €+5 348 €-1 908 €
20+3 440 €+5 614 €-2 174 €
21+3 440 €+5 887 €-2 447 €
22+3 440 €+6 167 €-2 727 €
23+3 440 €+6 454 €-3 014 €
24+3 440 €+6 749 €-3 309 €
25+3 440 €+7 052 €-3 612 €
Total+86 000 €+85 873 €+127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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