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Détails du bien

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface97
Coût Total135 292
Loyer Annuel12 010
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois-102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 029,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce charmant appartement situé au Mans, alliant confort moderne et espace généreux. Niché au troisième étage d'un immeuble récemment rénové, cet appartement de 97 m² offre une atmosphère chaleureuse et lumineuse. Vous serez accueilli par un salon spacieux, parfait pour vos moments de détente, et une cuisine séparée, idéale pour concocter vos plats préférés.

L'appartement dispose de quatre chambres, dont une peut être aménagée en bureau pour faciliter le télétravail. Une salle de bain et une salle d'eau complètent cet espace, assurant une fonctionnalité optimale pour toute la famille. Le balcon de 3 m² est un véritable atout pour profiter des journées ensoleillées, et vous bénéficierez de deux places de stationnement extérieures.

L'emplacement est un autre point fort de ce bien, avec le Parc des Prairies de Funay à seulement 300 mètres, offrant un cadre verdoyant pour vos promenades. Les familles apprécieront la proximité des écoles telles que l'École Primaire Sablonnière et l'École Primaire Paul Eluard. Les parcs de Bellevue et Isaac Newton sont également à proximité, parfaits pour des moments de détente en plein air.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 97 m²
  • Étage : 3ème
  • Chauffage : Collectif
  • Charges de copropriété mensuelles : 273€
  • Taxe foncière : 1483€
  • DPE : F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Total : 135 292
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 27 400
Valeur du bien : 127 300
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12010€/an
Fourchette totale : 799€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 9591€ - 15040€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,59€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 706,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 432,95
Coût de l'assurance :12 176,28
Taxe foncière : 1 483,00€/an
Soit par mois : 123,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 273,00€/mois
Soit par an : 3 276,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 000,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 102,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface de 97 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, ainsi que peinture des murs.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - mise à jour nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:1 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:1 200
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Carrelage (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 292 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 276 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 107
Revenus locatifs : +12 010
Charges déductibles : -37 107
Résultat foncier Année 1 : -25 097(Déficit de 25 097 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 697
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 707 €/an
Revenus locatifs : +12 010
Charges déductibles : -9 707
Résultat foncier Années 2+ : 2 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3696.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 01037 1114 465-25 10121 400 €3 701 €3 701 €
212 2509 5924 3462 659--1 042 €
312 4959 4684 2223 027---
412 7459 3404 0943 405---
513 0009 2083 9623 792---
613 2609 0723 8264 188---
713 5258 9303 6844 595---
813 7968 7843 5385 011---
914 0728 6343 3875 438---
1014 3538 4773 2315 876---
1114 6408 3163 0706 324---
1214 9338 1492 9036 784---
1315 2327 9772 7317 255---
1415 5367 7982 5527 738---
1515 8477 6142 3688 233---
1616 1647 4232 1778 741---
1716 4877 2261 9809 261---
1816 8177 0231 7769 795---
1917 1536 8121 56610 342---
2017 4966 5941 34810 903---
2117 8466 3691 12311 478---
2218 2036 13689012 068---
2318 5675 89564912 672---
2418 9395 64640013 293---
2519 3185 38914313 929---
TOTAL384 688222 98464 433161 70421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 704
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 522-6 420+8 942
2+2 5220+2 522
3+2 522+595+1 927
4+2 522+1 021+1 501
5+2 522+1 138+1 384
6+2 522+1 257+1 265
7+2 522+1 378+1 144
8+2 522+1 503+1 019
9+2 522+1 631+891
10+2 522+1 763+759
11+2 522+1 897+625
12+2 522+2 035+487
13+2 522+2 176+346
14+2 522+2 321+201
15+2 522+2 470+52
16+2 522+2 622-100
17+2 522+2 778-256
18+2 522+2 938-416
19+2 522+3 102-580
20+2 522+3 271-749
21+2 522+3 443-921
22+2 522+3 620-1 098
23+2 522+3 802-1 280
24+2 522+3 988-1 466
25+2 522+4 179-1 657
Total+63 050+48 511+14 539
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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