Achat maison

Bien expiré

VilleVillespy (11)

Surface106m²

Coût Total139 986€

Loyer Annuel9 010€

Rentabilité6.44%

Cashflow/mois-564€

Prix : 89 500 €

Surface : 106 m²

Prix au m² : 844,34 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Surface de 106 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel électrique radiateur, 1 Box

Maison de village au centre de la commune de Villespy, 106m2, cuisine, grand séjour, salle d'eau au rez de chaussée. Trois belles chambres à l'étage avec de nombreux rangements. La maison dispose également d'une petite remise attenante, idéale pour du stockage. Louée jusqu'à présent à 500,00EUR/mois. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (8.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Villespy

Département : Aude

Région : Occitanie

Code postal : 11170

Coordonnées : 43.319405, 2.096536

Total : 139 986€

Prix d'acquisition : 89 500€

Travaux : 43 326€

Valeur du bien : 132 826€

Frais de notaire : 7 160€

Coût estimé : 7 160€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 106m²

Loyer prédit : 7.08€/m²/mois

Fourchette : 5.30€ - 9.46€/m²/mois

Loyer total estimé : 751€/mois

Loyer annuel estimé : 9010€/an

Fourchette totale : 562€ - 1003€/mois

Fourchette annuelle : 6747€ - 12032€/an

Rentabilité brute :6.44%

Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.60%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :139 986€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,55€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.47%

Assurance emprunteur :40,83€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 739,38€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 579,79€

Coût de l'assurance :12 248,77€

Taxe foncière : 901,04€/an

Soit par mois : 75,09€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 500,00€/mois

Soit par an : 6 000,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 750,86€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 314,47€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-563,60€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 180 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel

Quantité: 1 système pour 106 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 4 fenêtres

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation

Second œuvre généralRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Électricité générale

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Mise aux normes nécessaires pour sécurité

Second œuvre généralRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Plomberie générale

Vérification de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire

Quantité: 1 maison

Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 326 €(409 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 326€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 326€ = 13 326€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Menuiseries:5 200€
Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1 300€ = 5 200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Chambres:9 000€
Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€ = 9 000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Électricité générale:800€
Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Plomberie générale:3 000€
Vérification plomberie: 1 maison × 3 000€ = 3 000€ (incluant matériel et main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 18 526€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 010 €/an

Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 796 €/an

Base de calcul : Emprunt de 139 986 € à 3.47% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 490 €/an

Calcul : 41 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 901 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 6 000 €/an

Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 326 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 513 €

Revenus locatifs : +9 010 €

Charges déductibles : -55 513 €

Résultat foncier Année 1 : -46 503 €(Déficit de 46 503 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 25 103 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 187 €/an

Revenus locatifs : +9 010 €

Charges déductibles : -12 187 €

Résultat foncier Années 2+ : -3 177 €/an(Déficit de 3 177 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25102.98 € reporté.

Prix d'achat du bien : 89 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 115 €/an

Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 010 €	55 518 €	4 801 €	-46 508 €	21 400 €	25 108 €	25 108 €
2	9 191 €	12 066 €	4 675 €	-2 875 €	2 875 €	-	25 108 €
3	9 374 €	11 935 €	4 544 €	-2 560 €	2 560 €	-	25 108 €
4	9 562 €	11 800 €	4 409 €	-2 238 €	2 238 €	-	25 108 €
5	9 753 €	11 659 €	4 268 €	-1 906 €	1 906 €	-	25 108 €
6	9 948 €	11 514 €	4 123 €	-1 566 €	1 566 €	-	25 108 €
7	10 147 €	11 364 €	3 973 €	-1 217 €	1 217 €	-	25 108 €
8	10 350 €	11 209 €	3 818 €	-859 €	859 €	-	25 108 €
9	10 557 €	11 048 €	3 657 €	-491 €	491 €	-	25 108 €
10	10 768 €	10 881 €	3 490 €	-113 €	113 €	-	25 108 €
11	10 984 €	10 709 €	3 318 €	275 €	-	-	24 833 €
12	11 203 €	10 530 €	3 139 €	673 €	-	-	-
13	11 427 €	10 345 €	2 954 €	1 082 €	-	-	-
14	11 656 €	10 154 €	2 763 €	1 502 €	-	-	-
15	11 889 €	9 956 €	2 565 €	1 933 €	-	-	-
16	12 127 €	9 751 €	2 360 €	2 376 €	-	-	-
17	12 369 €	9 538 €	2 147 €	2 831 €	-	-	-
18	12 617 €	9 318 €	1 927 €	3 298 €	-	-	-
19	12 869 €	9 091 €	1 700 €	3 778 €	-	-	-
20	13 126 €	8 855 €	1 464 €	4 271 €	-	-	-
21	13 389 €	8 611 €	1 220 €	4 778 €	-	-	-
22	13 657 €	8 359 €	968 €	5 298 €	-	-	-
23	13 930 €	8 097 €	706 €	5 833 €	-	-	-
24	14 208 €	7 827 €	436 €	6 382 €	-	-	-
25	14 493 €	7 546 €	155 €	6 946 €	-	-	-
TOTAL	288 605 €	297 680 €	69 580 €	-9 076 €	35 225 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 568 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -9 076 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 010 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 892 €	-6 420 €	+8 312 €
2	+1 892 €	-863 €	+2 755 €
3	+1 892 €	-768 €	+2 660 €
4	+1 892 €	-671 €	+2 563 €
5	+1 892 €	-572 €	+2 464 €
6	+1 892 €	-470 €	+2 362 €
7	+1 892 €	-365 €	+2 257 €
8	+1 892 €	-258 €	+2 150 €
9	+1 892 €	-147 €	+2 039 €
10	+1 892 €	-34 €	+1 926 €
11	+1 892 €	0 €	+1 892 €
12	+1 892 €	+202 €	+1 690 €
13	+1 892 €	+325 €	+1 567 €
14	+1 892 €	+451 €	+1 441 €
15	+1 892 €	+580 €	+1 312 €
16	+1 892 €	+713 €	+1 179 €
17	+1 892 €	+849 €	+1 043 €
18	+1 892 €	+989 €	+903 €
19	+1 892 €	+1 133 €	+759 €
20	+1 892 €	+1 281 €	+611 €
21	+1 892 €	+1 433 €	+459 €
22	+1 892 €	+1 589 €	+303 €
23	+1 892 €	+1 750 €	+142 €
24	+1 892 €	+1 915 €	-23 €
25	+1 892 €	+2 084 €	-192 €
Total	+47 300 €	+4 727 €	+42 573 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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