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Achat : Appartement Villefranche-de-Rouergue (12200)

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface65m²
Coût Total109 920€
Loyer Annuel6 368€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 230,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au coeur du centre ville, appartement situé au 3ème étage et dernier étage d'une résidence calme. Il est composé d'une entrée, un séjour avec accès au balcon, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un Wc.

  • Une cave
  • 2 places de parkings en sous-sol de la résidence. Chauffage individuel gaz de ville.

A rafraîchir.

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351300, 2.036920
Total : 109 920€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 23 520€
Valeur du bien : 103 520€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6368€/an
Fourchette totale : 402€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 4823€ - 8407€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 260,43 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 928 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-1 928€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-27 992€ (-34.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 567,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 126,01€
Coût de l'assurance :9 343,20€
Taxe foncière : 636,80€/an
Soit par mois : 53,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 530,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des placards si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs de la chambre avec papier peint
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - parquet récent mais à entretenir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention
Salle de bain en excellent état, aucune intervention nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne et impeccable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention
Salon en bon état, aucune intervention nécessaire
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux avec sol en marbre en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 520 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Entretien parquet: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 368 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 078 €
Revenus locatifs : +6 368 €
Charges déductibles : -28 078 €
Résultat foncier Année 1 : -21 710 €(Déficit de 21 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 558 €/an
Revenus locatifs : +6 368 €
Charges déductibles : -4 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 310.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 368 €28 082 €3 551 €-21 714 €21 400 €314 €314 €
26 495 €4 466 €3 455 €2 029 €---
36 625 €4 367 €3 356 €2 258 €---
46 758 €4 264 €3 254 €2 493 €---
56 893 €4 159 €3 148 €2 734 €---
67 031 €4 049 €3 039 €2 982 €---
77 171 €3 936 €2 926 €3 235 €---
87 315 €3 819 €2 809 €3 495 €---
97 461 €3 699 €2 688 €3 762 €---
107 610 €3 574 €2 564 €4 036 €---
117 763 €3 446 €2 435 €4 317 €---
127 918 €3 313 €2 302 €4 605 €---
138 076 €3 175 €2 165 €4 901 €---
148 238 €3 033 €2 023 €5 204 €---
158 402 €2 886 €1 876 €5 516 €---
168 570 €2 735 €1 724 €5 836 €---
178 742 €2 578 €1 568 €6 164 €---
188 917 €2 417 €1 406 €6 500 €---
199 095 €2 249 €1 239 €6 846 €---
209 277 €2 077 €1 066 €7 200 €---
219 462 €1 898 €888 €7 564 €---
229 652 €1 714 €703 €7 938 €---
239 845 €1 523 €513 €8 321 €---
2410 042 €1 327 €316 €8 715 €---
2510 242 €1 123 €113 €9 119 €---
TOTAL203 968 €99 909 €51 126 €104 058 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 058 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 337 €-6 420 €+7 757 €
2+1 337 €+515 €+822 €
3+1 337 €+678 €+659 €
4+1 337 €+748 €+589 €
5+1 337 €+820 €+517 €
6+1 337 €+894 €+443 €
7+1 337 €+971 €+366 €
8+1 337 €+1 049 €+288 €
9+1 337 €+1 129 €+208 €
10+1 337 €+1 211 €+126 €
11+1 337 €+1 295 €+42 €
12+1 337 €+1 382 €-45 €
13+1 337 €+1 470 €-133 €
14+1 337 €+1 561 €-224 €
15+1 337 €+1 655 €-318 €
16+1 337 €+1 751 €-414 €
17+1 337 €+1 849 €-512 €
18+1 337 €+1 950 €-613 €
19+1 337 €+2 054 €-717 €
20+1 337 €+2 160 €-823 €
21+1 337 €+2 269 €-932 €
22+1 337 €+2 381 €-1 044 €
23+1 337 €+2 496 €-1 159 €
24+1 337 €+2 615 €-1 278 €
25+1 337 €+2 736 €-1 399 €
Total+33 425 €+31 218 €+2 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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