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Vente appartement 2 pièces 29,41 m² La Brigue (06430) - Superimmo

Bien expiré
VilleBrigue (06)
Surface29m²
Coût Total79 080€
Loyer Annuel4 511€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 38 500 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 327,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Petit 2 pièce à La Brigue Au coeur du vieux village de La Brigue, petit 2 pièces à rénover, composé d'un séjour avec coin cuisine attenant, une chambre, une salle de bains avec WC. Idéal pied à terre, calme, alliant l'attrait de la montagne, tout en restant à une heure de la mer et trois quarts d'heure des pistes de ski de Limone !... Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://georisques.gouv.fr

Ville : Brigue
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06430
Total : 79 080€
Prix d'acquisition : 38 500€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 76 000€
Frais de notaire : 3 080€
Coût estimé : 3 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4511€/an
Fourchette totale : 310€ - 456€/mois
Fourchette annuelle : 3721€ - 5468€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 687,94€
Coût de l'assurance :6 919,50€
Taxe foncière : 451,07€/an
Soit par mois : 37,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 375,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 451 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté et fissures visibles nécessitant une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(1 293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 800€ = 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€ = 6000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre (10 m²): 10 m² × 300€ = 3000€
  • Salon:600€
    Peinture salon (12 m²): 12 m² × 50€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brigue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 511 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 733 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 080 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 961 €
Revenus locatifs : +4 511 €
Charges déductibles : -40 961 €
Résultat foncier Année 1 : -36 450 €(Déficit de 36 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 050 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 461 €/an
Revenus locatifs : +4 511 €
Charges déductibles : -3 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15050.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 025 €(65% de 38 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 910 €/an
Calcul : 25 025 € × 3,636% = 910 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 511 €40 964 €2 736 €-36 453 €21 400 €15 053 €15 053 €
24 601 €3 392 €2 664 €1 209 €--13 844 €
34 693 €3 318 €2 590 €1 375 €--12 468 €
44 787 €3 241 €2 513 €1 546 €--10 922 €
54 883 €3 161 €2 433 €1 721 €--9 201 €
64 980 €3 079 €2 351 €1 901 €--7 300 €
75 080 €2 993 €2 266 €2 086 €--5 213 €
85 181 €2 905 €2 177 €2 276 €--2 937 €
95 285 €2 813 €2 086 €2 472 €--465 €
105 391 €2 719 €1 991 €2 672 €---
115 499 €2 621 €1 893 €2 878 €---
125 608 €2 519 €1 791 €3 090 €---
135 721 €2 414 €1 686 €3 307 €---
145 835 €2 305 €1 577 €3 530 €---
155 952 €2 192 €1 464 €3 760 €---
166 071 €2 075 €1 347 €3 996 €---
176 192 €1 954 €1 226 €4 238 €---
186 316 €1 828 €1 101 €4 488 €---
196 442 €1 699 €971 €4 744 €---
206 571 €1 564 €836 €5 007 €---
216 703 €1 425 €697 €5 278 €---
226 837 €1 281 €553 €5 556 €---
236 973 €1 131 €404 €5 842 €---
247 113 €977 €249 €6 136 €---
257 255 €817 €89 €6 438 €---
TOTAL144 479 €95 384 €39 688 €49 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+947 €-6 420 €+7 367 €
2+947 €0 €+947 €
3+947 €0 €+947 €
4+947 €0 €+947 €
5+947 €0 €+947 €
6+947 €0 €+947 €
7+947 €0 €+947 €
8+947 €0 €+947 €
9+947 €0 €+947 €
10+947 €+662 €+285 €
11+947 €+863 €+84 €
12+947 €+927 €+20 €
13+947 €+992 €-45 €
14+947 €+1 059 €-112 €
15+947 €+1 128 €-181 €
16+947 €+1 199 €-252 €
17+947 €+1 272 €-325 €
18+947 €+1 346 €-399 €
19+947 €+1 423 €-476 €
20+947 €+1 502 €-555 €
21+947 €+1 583 €-636 €
22+947 €+1 667 €-720 €
23+947 €+1 753 €-806 €
24+947 €+1 841 €-894 €
25+947 €+1 932 €-985 €
Total+23 675 €+14 729 €+8 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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