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Appartement à vendre

VilleCergy (95)
Surface77.56m²
Coût Total248 750€
Loyer Annuel15 405€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 250 €
Surface : 77.56 m²
Prix au m² : 2 465,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, calme, Belle vue, Exposition sud

L'agence Laforet vous propose un beau 4 pièces en très bon état. Il se situe sur un secteur calme et vous laisse profiter d'une vue dégagée. Il comprend une entrée qui dessert un coin jour un coin nuit. Dans le coin jour on retrouve le séjour avec balcon, la cuisine, un cellier et un placard de rangement. Dans le coin nuit vous trouverez 3 chambres ainsi que une salle d'eau et un WC séparé.

Annexes comprises dans la vente : Une cave et un place de parking en sous-sol. Travaux à prévoir : Isolation (0.24 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.046240, 2.019903
Total : 248 750€
Prix d'acquisition : 191 250€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 233 450€
Frais de notaire : 15 300€
Coût estimé : 15 300€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.56m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1284€/mois
Loyer annuel estimé : 15405€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1538€/mois
Fourchette annuelle : 12856€ - 18461€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 229,73 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 498 €
Prix d'achat :191 250 €
Décote à l'achat :-59 248€ (-23.7%)
Marge achat-revente :1 748€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 247,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :72,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 320,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 641,27€
Coût de l'assurance :21 765,63€
Taxe foncière : 1 540,54€/an
Soit par mois : 128,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 283,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 448,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 341 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77.56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1100€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 405 €/an
Calcul : 1 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 750 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 258 €
Revenus locatifs : +15 405 €
Charges déductibles : -53 258 €
Résultat foncier Année 1 : -37 852 €(Déficit de 37 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 058 €/an
Revenus locatifs : +15 405 €
Charges déductibles : -11 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 348 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16452.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 313 €(65% de 191 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 520 €/an
Calcul : 124 313 € × 3,636% = 4 520 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 405 €53 266 €8 655 €-37 860 €21 400 €16 460 €16 460 €
215 714 €10 840 €8 429 €4 874 €--11 587 €
316 028 €10 605 €8 194 €5 422 €--6 164 €
416 348 €10 363 €7 952 €5 985 €--179 €
516 675 €10 112 €7 700 €6 564 €---
617 009 €9 851 €7 440 €7 157 €---
717 349 €9 582 €7 171 €7 767 €---
817 696 €9 303 €6 891 €8 393 €---
918 050 €9 013 €6 602 €9 037 €---
1018 411 €8 714 €6 303 €9 697 €---
1118 779 €8 404 €5 992 €10 376 €---
1219 155 €8 082 €5 671 €11 072 €---
1319 538 €7 749 €5 338 €11 788 €---
1419 929 €7 405 €4 993 €12 524 €---
1520 327 €7 048 €4 636 €13 280 €---
1620 734 €6 678 €4 266 €14 056 €---
1721 148 €6 295 €3 883 €14 854 €---
1821 571 €5 898 €3 487 €15 674 €---
1922 003 €5 487 €3 076 €16 516 €---
2022 443 €5 061 €2 650 €17 382 €---
2122 892 €4 620 €2 209 €18 272 €---
2223 349 €4 163 €1 752 €19 186 €---
2323 816 €3 690 €1 279 €20 126 €---
2424 293 €3 200 €789 €21 092 €---
2524 779 €2 693 €282 €22 086 €---
TOTAL493 440 €228 120 €125 641 €265 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 235 €-6 420 €+9 655 €
2+3 235 €0 €+3 235 €
3+3 235 €0 €+3 235 €
4+3 235 €0 €+3 235 €
5+3 235 €+1 915 €+1 320 €
6+3 235 €+2 147 €+1 088 €
7+3 235 €+2 330 €+905 €
8+3 235 €+2 518 €+717 €
9+3 235 €+2 711 €+524 €
10+3 235 €+2 909 €+326 €
11+3 235 €+3 113 €+122 €
12+3 235 €+3 322 €-87 €
13+3 235 €+3 537 €-302 €
14+3 235 €+3 757 €-522 €
15+3 235 €+3 984 €-749 €
16+3 235 €+4 217 €-982 €
17+3 235 €+4 456 €-1 221 €
18+3 235 €+4 702 €-1 467 €
19+3 235 €+4 955 €-1 720 €
20+3 235 €+5 215 €-1 980 €
21+3 235 €+5 481 €-2 246 €
22+3 235 €+5 756 €-2 521 €
23+3 235 €+6 038 €-2 803 €
24+3 235 €+6 328 €-3 093 €
25+3 235 €+6 626 €-3 391 €
Total+80 875 €+79 596 €+1 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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