Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleWintzenheim (68)
Surface98m²
Coût Total258 940€
Loyer Annuel13 534€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-604€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé 26 rue Adolphe Hirn à Wintzenheim.(68124), cet appartement bénéficie d'un environnement paisible tout en étant à proximité de toutes les commodités essentielles telles que les commerces, les écoles et les transports en commun.

Cette localité réputée pour sa qualité de vie offre un cadre de vie agréable et convivial, idéal pour les familles ou les personnes recherchant la tranquillité à quelques minutes de Colmar.

Cet appartement comprend un garage fermer, pratique pour stationner en toute sérénité.

Il offre une surface habitable de 98 m² répartie sur 4 pièces, comprenant 3 chambres offrant ainsi de belles perspectives d'aménagement pour un confort optimal.

À l'intérieur, cet appartement 4 pièces d'environ 100 m² se distingue par des espaces lumineux et fonctionnels.

Les 3 chambres offrent un espace de vie confortable et intimiste, tandis que la configuration des pièces assure une fluidité entre le salon, la cuisine et les chambres.

Idéal pour les familles ou les personnes recherchant un espace de vie généreux et bien agencé, cet appartement allie confort et praticité.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 40 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3468 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 168 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Michel BLANCK - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de COLMAR sous le numéro 379 949 944

Ville : Wintzenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68124
Coordonnées : 48.085092, 7.322542
Total : 258 940€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 77 500€
Valeur du bien : 245 500€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 11.51€/m²/mois
Fourchette : 9.19€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13534€/an
Fourchette totale : 901€ - 1412€/mois
Fourchette annuelle : 10808€ - 16948€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 255,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :75,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 330,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 568,33€
Coût de l'assurance :22 657,25€
Taxe foncière : 1 353,42€/an
Soit par mois : 112,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 289,00€/mois
Soit par an : 3 468,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 127,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 732,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-604,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 500 €(791 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 8000€ × 0.5 = 4000€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 6000€ × 0.5 = 3000€
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 3000€ × 0.5 = 1500€
  • Cuisine:13 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 750€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€ × 0.5 = 750€
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€ × 0.5 = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wintzenheim (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 534 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 940 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 468 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 405 €
Revenus locatifs : +13 534 €
Charges déductibles : -91 405 €
Résultat foncier Année 1 : -77 871 €(Déficit de 77 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 905 €/an
Revenus locatifs : +13 534 €
Charges déductibles : -13 905 €
Résultat foncier Années 2+ : -371 €/an(Déficit de 371 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56471.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 534 €91 414 €8 186 €-77 879 €21 400 €56 479 €56 479 €
213 805 €13 690 €7 963 €115 €--56 365 €
314 081 €13 460 €7 732 €621 €--55 744 €
414 363 €13 222 €7 494 €1 141 €--54 603 €
514 650 €12 976 €7 248 €1 674 €--52 929 €
614 943 €12 722 €6 995 €2 220 €--50 709 €
715 242 €12 461 €6 733 €2 781 €--47 928 €
815 546 €12 190 €6 462 €3 356 €--44 572 €
915 857 €11 911 €6 183 €3 947 €--40 625 €
1016 175 €11 623 €5 895 €4 552 €--36 073 €
1116 498 €11 325 €5 597 €5 173 €--30 900 €
1216 828 €11 018 €5 290 €5 810 €---
1317 165 €10 700 €4 973 €6 464 €---
1417 508 €10 373 €4 645 €7 135 €---
1517 858 €10 035 €4 307 €7 823 €---
1618 215 €9 685 €3 958 €8 530 €---
1718 579 €9 325 €3 597 €9 255 €---
1818 951 €8 953 €3 225 €9 998 €---
1919 330 €8 568 €2 841 €10 762 €---
2019 717 €8 171 €2 444 €11 545 €---
2120 111 €7 762 €2 034 €12 349 €---
2220 513 €7 339 €1 611 €13 174 €---
2320 924 €6 902 €1 174 €14 021 €---
2421 342 €6 451 €723 €14 891 €---
2521 769 €5 986 €258 €15 783 €---
TOTAL433 503 €338 261 €117 568 €95 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 842 €-6 420 €+9 262 €
2+2 842 €0 €+2 842 €
3+2 842 €0 €+2 842 €
4+2 842 €0 €+2 842 €
5+2 842 €0 €+2 842 €
6+2 842 €0 €+2 842 €
7+2 842 €0 €+2 842 €
8+2 842 €0 €+2 842 €
9+2 842 €0 €+2 842 €
10+2 842 €0 €+2 842 €
11+2 842 €0 €+2 842 €
12+2 842 €+1 743 €+1 099 €
13+2 842 €+1 939 €+903 €
14+2 842 €+2 141 €+701 €
15+2 842 €+2 347 €+495 €
16+2 842 €+2 559 €+283 €
17+2 842 €+2 776 €+66 €
18+2 842 €+3 000 €-158 €
19+2 842 €+3 229 €-387 €
20+2 842 €+3 464 €-622 €
21+2 842 €+3 705 €-863 €
22+2 842 €+3 952 €-1 110 €
23+2 842 €+4 206 €-1 364 €
24+2 842 €+4 467 €-1 625 €
25+2 842 €+4 735 €-1 893 €
Total+71 050 €+37 843 €+33 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →