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Maison 10 pièces 150 m²

Bien expiré
VilleLanouée (56)
Surface150m²
Coût Total193 580€
Loyer Annuel13 858€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 706,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 150 m²

En campagne de LANOUEE, ensemble de 2 maisons communicantes type LONGERE en pierre située dans un hameau sur un terrain d'environ 2 500 m². Maison de droite comprenant au RDC : entrée avec buanderie, couloir, cuisine aménagée et équipée avec cheminée insert, bureau ou chambre A l'étage, 3 chambres, salle d'eau-WC, Maison de gauche : séjour avec cheminée et bar, 2 chambres, wc, salle d'eau. Grenier de 60 m2 Dépendance à usage de débarras de 22,26 m² avec cheminée et grenier au-dessus. Terrain attenant avec un puits. 1/3 de la toiture est à réviser et maison de gauche à rafraichir entièrement. Bornage à la charge des propriétaires. ref 447

Surface : 150 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/01/2021

Consommation énergie primaire : 412 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lanouée
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.999382, -2.605817
Total : 193 580€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 79 100€
Valeur du bien : 185 100€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1155€/mois
Loyer annuel estimé : 13858€/an
Fourchette totale : 900€ - 1482€/mois
Fourchette annuelle : 10798€ - 17784€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :58,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 015,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 737,36€
Coût de l'assurance :17 422,20€
Taxe foncière : 1 385,76€/an
Soit par mois : 115,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 154,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de 1/3 de la toiture
Quantité: 50 m² (estimé)
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour éviter des dégradations supplémentaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 100 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 500€
    Isolation toiture: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 300€/m² = 9000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Gros œuvre:15 000€
    Réparation toiture: 50 m² × 300€/m² = 15000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lanouée (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 858 €/an
Calcul : 1 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 580 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 661 €
Revenus locatifs : +13 858 €
Charges déductibles : -87 661 €
Résultat foncier Année 1 : -73 804 €(Déficit de 73 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 561 €/an
Revenus locatifs : +13 858 €
Charges déductibles : -8 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52403.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 858 €87 668 €6 485 €-73 810 €21 400 €52 410 €52 410 €
214 135 €8 395 €6 313 €5 740 €--46 671 €
314 417 €8 217 €6 134 €6 201 €--40 470 €
414 706 €8 032 €5 950 €6 673 €--33 797 €
515 000 €7 842 €5 759 €7 158 €--26 638 €
615 300 €7 644 €5 561 €7 656 €--18 982 €
715 606 €7 440 €5 357 €8 166 €--10 816 €
815 918 €7 229 €5 146 €8 689 €--2 127 €
916 236 €7 010 €4 927 €9 226 €---
1016 561 €6 784 €4 701 €9 777 €---
1116 892 €6 550 €4 468 €10 342 €---
1217 230 €6 308 €4 226 €10 922 €---
1317 575 €6 058 €3 975 €11 517 €---
1417 926 €5 799 €3 717 €12 127 €---
1518 285 €5 532 €3 449 €12 753 €---
1618 651 €5 255 €3 172 €13 396 €---
1719 024 €4 968 €2 885 €14 055 €---
1819 404 €4 672 €2 589 €14 732 €---
1919 792 €4 365 €2 283 €15 427 €---
2020 188 €4 048 €1 965 €16 140 €---
2120 592 €3 720 €1 637 €16 872 €---
2221 004 €3 381 €1 298 €17 623 €---
2321 424 €3 030 €947 €18 394 €---
2421 852 €2 667 €584 €19 186 €---
2522 289 €2 291 €208 €19 998 €---
TOTAL443 864 €224 904 €93 737 €218 960 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 910 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 910 €-6 420 €+9 330 €
2+2 910 €0 €+2 910 €
3+2 910 €0 €+2 910 €
4+2 910 €0 €+2 910 €
5+2 910 €0 €+2 910 €
6+2 910 €0 €+2 910 €
7+2 910 €0 €+2 910 €
8+2 910 €0 €+2 910 €
9+2 910 €+2 130 €+780 €
10+2 910 €+2 933 €-23 €
11+2 910 €+3 103 €-193 €
12+2 910 €+3 277 €-367 €
13+2 910 €+3 455 €-545 €
14+2 910 €+3 638 €-728 €
15+2 910 €+3 826 €-916 €
16+2 910 €+4 019 €-1 109 €
17+2 910 €+4 217 €-1 307 €
18+2 910 €+4 420 €-1 510 €
19+2 910 €+4 628 €-1 718 €
20+2 910 €+4 842 €-1 932 €
21+2 910 €+5 062 €-2 152 €
22+2 910 €+5 287 €-2 377 €
23+2 910 €+5 518 €-2 608 €
24+2 910 €+5 756 €-2 846 €
25+2 910 €+5 999 €-3 089 €
Total+72 750 €+65 688 €+7 062 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
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