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Achat studio

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface123m²
Coût Total195 572€
Loyer Annuel21 169€
Rentabilité10.82%
Cashflow/mois+514€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 969 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 772,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 123 m², Bâtiment de 1 étage, 1 Pièce, Au 1er étage

Rochefort Hypercentre, au 1er et dernier étage d'un immeuble. Local à aménager (usage comercial, stockage ou habitation) d'environ 120 m² avec possibilité de créer un niveau supplémentaire. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.933940, -0.966620
Total : 195 572€
Prix d'acquisition : 94 969€
Travaux : 93 005€
Valeur du bien : 187 974€
Frais de notaire : 7 598€
Coût estimé : 7 598€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 14.34€/m²/mois
Fourchette : 11.42€ - 18.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1764€/mois
Loyer annuel estimé : 21169€/an
Fourchette totale : 1405€ - 2215€/mois
Fourchette annuelle : 16861€ - 26578€/an
Rentabilité brute :10.82%
Fourchette de rentabilité :8.62% - 13.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :57,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 019,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 141,36€
Coût de l'assurance :17 112,55€
Taxe foncière : 2 116,93€/an
Soit par mois : 176,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 53,92€/mois
Soit par an : 647,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 764,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :514,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'aménagement du local, tel qu'une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'espace salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Appartement - Assurer un bon fonctionnement des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 005 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1 100€ = 13200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:25 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 25 000€ = 25000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 15 000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 400€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1 400€ = 1400€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:10 800€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 90€/m² = 10800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 169 €/an
Calcul : 1 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 572 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 117 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 005 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 902 €
Revenus locatifs : +21 169 €
Charges déductibles : -102 902 €
Résultat foncier Année 1 : -81 732 €(Déficit de 81 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 332 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 897 €/an
Revenus locatifs : +21 169 €
Charges déductibles : -9 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60332.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 969 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 730 €(65% de 94 969 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 730 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 169 €102 908 €6 455 €-81 739 €21 400 €60 339 €60 339 €
221 593 €9 730 €6 282 €11 862 €--48 476 €
322 024 €9 552 €6 103 €12 473 €--36 004 €
422 465 €9 367 €5 919 €13 098 €--22 905 €
522 914 €9 176 €5 728 €13 738 €--9 167 €
623 373 €8 979 €5 530 €14 394 €---
723 840 €8 774 €5 326 €15 066 €---
824 317 €8 563 €5 115 €15 753 €---
924 803 €8 345 €4 897 €16 458 €---
1025 299 €8 120 €4 671 €17 180 €---
1125 805 €7 886 €4 438 €17 919 €---
1226 321 €7 645 €4 197 €18 676 €---
1326 848 €7 396 €3 947 €19 452 €---
1427 385 €7 138 €3 690 €20 247 €---
1527 932 €6 872 €3 423 €21 061 €---
1628 491 €6 596 €3 147 €21 895 €---
1729 061 €6 311 €2 863 €22 750 €---
1829 642 €6 016 €2 568 €23 626 €---
1930 235 €5 712 €2 263 €24 523 €---
2030 840 €5 397 €1 948 €25 443 €---
2131 456 €5 071 €1 623 €26 385 €---
2232 086 €4 735 €1 286 €27 351 €---
2332 727 €4 387 €938 €28 341 €---
2433 382 €4 027 €578 €29 355 €---
2534 049 €3 655 €206 €30 395 €---
TOTAL678 058 €272 357 €93 141 €405 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 446 €-6 420 €+10 866 €
2+4 446 €0 €+4 446 €
3+4 446 €0 €+4 446 €
4+4 446 €0 €+4 446 €
5+4 446 €0 €+4 446 €
6+4 446 €+1 568 €+2 878 €
7+4 446 €+4 520 €-74 €
8+4 446 €+4 726 €-280 €
9+4 446 €+4 937 €-491 €
10+4 446 €+5 154 €-708 €
11+4 446 €+5 376 €-930 €
12+4 446 €+5 603 €-1 157 €
13+4 446 €+5 836 €-1 390 €
14+4 446 €+6 074 €-1 628 €
15+4 446 €+6 318 €-1 872 €
16+4 446 €+6 569 €-2 123 €
17+4 446 €+6 825 €-2 379 €
18+4 446 €+7 088 €-2 642 €
19+4 446 €+7 357 €-2 911 €
20+4 446 €+7 633 €-3 187 €
21+4 446 €+7 916 €-3 470 €
22+4 446 €+8 205 €-3 759 €
23+4 446 €+8 502 €-4 056 €
24+4 446 €+8 807 €-4 361 €
25+4 446 €+9 118 €-4 672 €
Total+111 150 €+121 710 €+-10 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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