Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleCazaubon (32)
Surface30m²
Coût Total73 768€
Loyer Annuel4 257€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 100 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 1 370 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine équipée, 1 chambre, Balcon, calme, Belle vue

Situé au coeur de la station thermale de Barbotan-les-Thermes, découvrez ce bel appartement T2 de 30 m² dans une petite résidence au calme, parfait pour un investissement locatif (curistes / vacanciers) ou comme agréable pied-à-terre. Cuisine équipée, chambre avec placards, salle d'eau,WC indépendant et pièce de vie lumineuse et confortable ouvrant sur un beau balcon avec vue dégagée.À proximité du lac de l'Uby, idéal pour les promenades et moments détente, et de la rue principale avec ses restaurants, commerces et animations.Station thermale réputée,casino, cinéma,activités bien-être et institut de beauté à proximité forte demande locative saisonnière. Un bien clé en main dans un environnement agréable et dynamique, parfait pour allier plaisir personnel et rentabilité locative.À visiter sans tarder !

Ville : Cazaubon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32150
Total : 73 768€
Prix d'acquisition : 41 100€
Travaux : 29 380€
Valeur du bien : 70 480€
Frais de notaire : 3 288€
Coût estimé : 3 288€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 8.37€ - 16.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 355€/mois
Loyer annuel estimé : 4257€/an
Fourchette totale : 251€ - 501€/mois
Fourchette annuelle : 3013€ - 6016€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269,26 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :38 078 €
Prix d'achat :41 100 €
Décote à l'achat :+3 022€ (+7.9%)
Marge achat-revente :-35 690€ (-93.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 768€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 391,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 259,52€
Coût de l'assurance :6 454,70€
Taxe foncière : 425,74€/an
Soit par mois : 35,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 354,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 380 €(979 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cazaubon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 257 €/an
Calcul : 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 768 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 426 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 708 €
Revenus locatifs : +4 257 €
Charges déductibles : -33 708 €
Résultat foncier Année 1 : -29 451 €(Déficit de 29 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 328 €/an
Revenus locatifs : +4 257 €
Charges déductibles : -4 328 €
Résultat foncier Années 2+ : -71 €/an(Déficit de 71 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8050.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 715 €(65% de 41 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 971 €/an
Calcul : 26 715 € × 3,636% = 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 257 €33 711 €2 567 €-29 453 €21 400 €8 053 €8 053 €
24 343 €4 263 €2 500 €79 €--7 974 €
34 429 €4 194 €2 430 €235 €--7 739 €
44 518 €4 122 €2 358 €396 €--7 343 €
54 608 €4 048 €2 284 €561 €--6 782 €
64 701 €3 970 €2 206 €730 €--6 052 €
74 795 €3 890 €2 126 €904 €--5 148 €
84 890 €3 808 €2 044 €1 083 €--4 065 €
94 988 €3 722 €1 958 €1 266 €--2 798 €
105 088 €3 633 €1 869 €1 455 €--1 343 €
115 190 €3 541 €1 777 €1 649 €---
125 294 €3 446 €1 682 €1 848 €---
135 399 €3 347 €1 583 €2 052 €---
145 507 €3 245 €1 481 €2 263 €---
155 618 €3 139 €1 375 €2 479 €---
165 730 €3 029 €1 265 €2 701 €---
175 844 €2 916 €1 152 €2 929 €---
185 961 €2 798 €1 034 €3 164 €---
196 081 €2 676 €912 €3 405 €---
206 202 €2 550 €786 €3 652 €---
216 326 €2 419 €655 €3 907 €---
226 453 €2 284 €520 €4 169 €---
236 582 €2 143 €379 €4 439 €---
246 713 €1 998 €234 €4 716 €---
256 848 €1 847 €84 €5 000 €---
TOTAL136 366 €110 738 €37 260 €25 628 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+894 €-6 420 €+7 314 €
2+894 €0 €+894 €
3+894 €0 €+894 €
4+894 €0 €+894 €
5+894 €0 €+894 €
6+894 €0 €+894 €
7+894 €0 €+894 €
8+894 €0 €+894 €
9+894 €0 €+894 €
10+894 €0 €+894 €
11+894 €+92 €+802 €
12+894 €+554 €+340 €
13+894 €+616 €+278 €
14+894 €+679 €+215 €
15+894 €+744 €+150 €
16+894 €+810 €+84 €
17+894 €+879 €+15 €
18+894 €+949 €-55 €
19+894 €+1 021 €-127 €
20+894 €+1 096 €-202 €
21+894 €+1 172 €-278 €
22+894 €+1 251 €-357 €
23+894 €+1 332 €-438 €
24+894 €+1 415 €-521 €
25+894 €+1 500 €-606 €
Total+22 350 €+7 688 €+14 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →