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Appartement

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface62m²
Coût Total105 750€
Loyer Annuel5 936€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 258,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

À vendre à Saint-Gaudens, ce charmant appartement de 62 m² situé au premier étage est idéal pour un premier achat. Il se compose de deux chambres spacieuses et d'une salle de bain fonctionnelle. Profitez d'un emplacement privilégié avec les transports à moins de 200 m, facilitant vos déplacements. Les familles apprécieront la proximité du Collège Leclerc à quelques minutes à pied. Ne manquez pas cette opportunité à 78 000 € ! Contactez nous pour plus d'informations. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Pamiers-09100/390

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.105551, 0.729295
Total : 105 750€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 21 510€
Valeur du bien : 99 510€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5936€/an
Fourchette totale : 412€ - 594€/mois
Fourchette annuelle : 4942€ - 7130€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,29 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 566 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :+6 434€ (+9.0%)
Marge achat-revente :-34 184€ (-47.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 732,74€
Coût de l'assurance :9 253,12€
Taxe foncière : 593,59€/an
Soit par mois : 49,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 494,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec du parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 510 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 750€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 936 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 750 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 108 €
Revenus locatifs : +5 936 €
Charges déductibles : -26 108 €
Résultat foncier Année 1 : -20 172 €(Déficit de 20 172 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 598 €/an
Revenus locatifs : +5 936 €
Charges déductibles : -4 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9471.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 936 €26 111 €3 637 €-20 175 €10 700 €9 475 €9 475 €
26 055 €4 505 €3 542 €1 549 €--7 926 €
36 176 €4 407 €3 443 €1 769 €--6 157 €
46 299 €4 304 €3 340 €1 995 €--4 162 €
56 425 €4 198 €3 234 €2 227 €--1 934 €
66 554 €4 088 €3 125 €2 465 €---
76 685 €3 975 €3 011 €2 710 €---
86 818 €3 857 €2 893 €2 962 €---
96 955 €3 735 €2 771 €3 220 €---
107 094 €3 609 €2 645 €3 485 €---
117 236 €3 478 €2 515 €3 758 €---
127 381 €3 343 €2 379 €4 038 €---
137 528 €3 203 €2 239 €4 325 €---
147 679 €3 058 €2 094 €4 621 €---
157 832 €2 908 €1 944 €4 924 €---
167 989 €2 752 €1 789 €5 236 €---
178 149 €2 592 €1 628 €5 557 €---
188 312 €2 425 €1 461 €5 887 €---
198 478 €2 252 €1 289 €6 225 €---
208 647 €2 074 €1 110 €6 574 €---
218 820 €1 889 €925 €6 931 €---
228 997 €1 698 €734 €7 299 €---
239 177 €1 499 €536 €7 677 €---
249 360 €1 294 €330 €8 066 €---
259 548 €1 082 €118 €8 466 €---
TOTAL190 129 €98 336 €52 733 €91 793 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 247 €-3 210 €+4 457 €
2+1 247 €0 €+1 247 €
3+1 247 €0 €+1 247 €
4+1 247 €0 €+1 247 €
5+1 247 €0 €+1 247 €
6+1 247 €+159 €+1 088 €
7+1 247 €+813 €+434 €
8+1 247 €+888 €+359 €
9+1 247 €+966 €+281 €
10+1 247 €+1 046 €+201 €
11+1 247 €+1 127 €+120 €
12+1 247 €+1 211 €+36 €
13+1 247 €+1 298 €-51 €
14+1 247 €+1 386 €-139 €
15+1 247 €+1 477 €-230 €
16+1 247 €+1 571 €-324 €
17+1 247 €+1 667 €-420 €
18+1 247 €+1 766 €-519 €
19+1 247 €+1 868 €-621 €
20+1 247 €+1 972 €-725 €
21+1 247 €+2 079 €-832 €
22+1 247 €+2 190 €-943 €
23+1 247 €+2 303 €-1 056 €
24+1 247 €+2 420 €-1 173 €
25+1 247 €+2 540 €-1 293 €
Total+31 175 €+27 538 €+3 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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