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EN EXCLUSIVITÉ Idéal 1ère ACHAT OU INVESTISSEUR, EN HYPER CENTRE VILLE, à pied de la Gare et de toutes les commodités. BEL ET CHARMANT DUPLEX DE 61m² EN BON ÉTAT

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface61m²
Coût Total126 140€
Loyer Annuel10 439€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 622,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DANS PETITE COPROPRIÉTÉ Faibles charges, DUPLEX de 61m2 Lumineux et avec de beaux parquets, Grand SÉJOUR avec CUISINE US AMÉNAGÉE, chambre, salle d'eau - douche, 2wc. chauffage gaz de ville et double vitrage. Charges annuelles courantes 1000 €. Copropriété de 8 lots.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.738744, 1.368080
Total : 126 140€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 19 220€
Valeur du bien : 118 220€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10439€/an
Fourchette totale : 711€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 8530€ - 12774€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 651,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 470,17€
Coût de l'assurance :10 721,90€
Taxe foncière : 1 043,88€/an
Soit par mois : 86,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 869,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - S'assurer que le système de chauffage est efficace et conforme aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 220 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 840€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6840€ = 6840€
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1800€/m² = 10800€
  • Chambres:180€
    Rénovation chambre: Peinture (12 m²) × 35€/m² = 420€, Électricité (12 m²) × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 180€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 840€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 439 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 140 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 752 €
Revenus locatifs : +10 439 €
Charges déductibles : -25 752 €
Résultat foncier Année 1 : -15 313 €(Déficit de 15 313 €)
Imputable sur revenu global : 15 313 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 532 €/an
Revenus locatifs : +10 439 €
Charges déductibles : -6 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 907 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 439 €25 756 €4 063 €-15 317 €15 317 €--
210 648 €6 426 €3 953 €4 222 €---
310 861 €6 312 €3 839 €4 548 €---
411 078 €6 195 €3 722 €4 883 €---
511 299 €6 074 €3 601 €5 226 €---
611 525 €5 948 €3 476 €5 577 €---
711 756 €5 819 €3 346 €5 937 €---
811 991 €5 685 €3 213 €6 305 €---
912 231 €5 547 €3 075 €6 683 €---
1012 475 €5 405 €2 932 €7 071 €---
1112 725 €5 257 €2 785 €7 467 €---
1212 979 €5 105 €2 632 €7 874 €---
1313 239 €4 948 €2 475 €8 291 €---
1413 504 €4 786 €2 313 €8 718 €---
1513 774 €4 618 €2 145 €9 156 €---
1614 049 €4 444 €1 972 €9 605 €---
1714 330 €4 265 €1 792 €10 065 €---
1814 617 €4 080 €1 607 €10 537 €---
1914 909 €3 889 €1 416 €11 020 €---
2015 207 €3 691 €1 219 €11 516 €---
2115 511 €3 487 €1 015 €12 024 €---
2215 822 €3 277 €804 €12 545 €---
2316 138 €3 059 €586 €13 079 €---
2416 461 €2 834 €361 €13 627 €---
2516 790 €2 602 €129 €14 189 €---
TOTAL334 358 €139 509 €58 470 €194 849 €15 317 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 595 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 192 €-4 595 €+6 787 €
2+2 192 €+1 267 €+925 €
3+2 192 €+1 365 €+827 €
4+2 192 €+1 465 €+727 €
5+2 192 €+1 568 €+624 €
6+2 192 €+1 673 €+519 €
7+2 192 €+1 781 €+411 €
8+2 192 €+1 892 €+300 €
9+2 192 €+2 005 €+187 €
10+2 192 €+2 121 €+71 €
11+2 192 €+2 240 €-48 €
12+2 192 €+2 362 €-170 €
13+2 192 €+2 487 €-295 €
14+2 192 €+2 615 €-423 €
15+2 192 €+2 747 €-555 €
16+2 192 €+2 881 €-689 €
17+2 192 €+3 020 €-828 €
18+2 192 €+3 161 €-969 €
19+2 192 €+3 306 €-1 114 €
20+2 192 €+3 455 €-1 263 €
21+2 192 €+3 607 €-1 415 €
22+2 192 €+3 764 €-1 572 €
23+2 192 €+3 924 €-1 732 €
24+2 192 €+4 088 €-1 896 €
25+2 192 €+4 257 €-2 065 €
Total+54 800 €+58 455 €+-3 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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