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Duplex 3 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gilles (30)
Surface78m²
Coût Total181 360€
Loyer Annuel9 306€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 461,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 Pièces de 78m² en Duplex type maison de village. Vendu libre

A Saint-Gilles (Gard), venez découvrir cet appartement 3 Pièces en Duplex, type maison de village, situé dans le centre-ville, en cours de réaménagement et proche des commodités. En bon état, d'une surface habitable d'environ 78m², il est composé d'une belle pièce de vie au niveau rez-de-chaussée; à l'étage : un palier dessert deux chambres, une salle d'eau et un WC indépendant. Possibilité d'un garage vendu loué avec bail en cours. Pour résidence principale ou pour un investissement avec une belle rentabilité. Référence agence : 461 Référence annonce : JHRQ-QOM-WU6 Date de réalisation du diagnostic : 15/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 7 Charges prévisionnelles annuelles : 480 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780.95 € et 1 610 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Gilles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30800
Coordonnées : 43.683304, 4.441499
Total : 181 360€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 58 240€
Valeur du bien : 172 240€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9306€/an
Fourchette totale : 641€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7689€ - 11264€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :52,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 372,88€
Coût de l'assurance :15 869,00€
Taxe foncière : 930,63€/an
Soit par mois : 77,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 775,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de la performance énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 240 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gilles (coefficient 1.1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 306 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 360 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 265 €
Revenus locatifs : +9 306 €
Charges déductibles : -66 265 €
Résultat foncier Année 1 : -56 959 €(Déficit de 56 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 559 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 025 €/an
Revenus locatifs : +9 306 €
Charges déductibles : -8 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35558.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 306 €66 271 €5 986 €-56 965 €21 400 €35 565 €35 565 €
29 492 €7 871 €5 825 €1 622 €--33 943 €
39 682 €7 705 €5 660 €1 977 €--31 966 €
49 876 €7 534 €5 488 €2 342 €--29 624 €
510 073 €7 357 €5 311 €2 717 €--26 907 €
610 275 €7 174 €5 128 €3 101 €--23 806 €
710 480 €6 984 €4 939 €3 496 €--20 310 €
810 690 €6 789 €4 743 €3 901 €--16 408 €
910 904 €6 586 €4 541 €4 317 €--12 091 €
1011 122 €6 377 €4 332 €4 745 €--7 346 €
1111 344 €6 161 €4 115 €5 183 €--2 163 €
1211 571 €5 937 €3 892 €5 634 €---
1311 803 €5 706 €3 661 €6 097 €---
1412 039 €5 467 €3 422 €6 572 €---
1512 279 €5 220 €3 174 €7 060 €---
1612 525 €4 964 €2 919 €7 561 €---
1712 776 €4 700 €2 655 €8 076 €---
1813 031 €4 427 €2 381 €8 604 €---
1913 292 €4 144 €2 099 €9 147 €---
2013 557 €3 852 €1 807 €9 705 €---
2113 829 €3 550 €1 505 €10 278 €---
2214 105 €3 238 €1 193 €10 867 €---
2314 387 €2 915 €870 €11 472 €---
2414 675 €2 582 €536 €12 093 €---
2514 969 €2 237 €191 €12 732 €---
TOTAL298 083 €195 748 €86 373 €102 335 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 306 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 954 €-6 420 €+8 374 €
2+1 954 €0 €+1 954 €
3+1 954 €0 €+1 954 €
4+1 954 €0 €+1 954 €
5+1 954 €0 €+1 954 €
6+1 954 €0 €+1 954 €
7+1 954 €0 €+1 954 €
8+1 954 €0 €+1 954 €
9+1 954 €0 €+1 954 €
10+1 954 €0 €+1 954 €
11+1 954 €0 €+1 954 €
12+1 954 €+1 690 €+264 €
13+1 954 €+1 829 €+125 €
14+1 954 €+1 972 €-18 €
15+1 954 €+2 118 €-164 €
16+1 954 €+2 268 €-314 €
17+1 954 €+2 423 €-469 €
18+1 954 €+2 581 €-627 €
19+1 954 €+2 744 €-790 €
20+1 954 €+2 912 €-958 €
21+1 954 €+3 083 €-1 129 €
22+1 954 €+3 260 €-1 306 €
23+1 954 €+3 442 €-1 488 €
24+1 954 €+3 628 €-1 674 €
25+1 954 €+3 820 €-1 866 €
Total+48 850 €+31 349 €+17 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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