Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAlzon (30)
Surface102.42m²
Coût Total65 545€
Loyer Annuel8 957€
Rentabilité13.67%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 102.42 m²
Prix au m² : 537 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Jardin

Avis aux investisseurs et /ou passionnés de rénovation ! Découvrez cet ensemble composé de 2 immeubles mitoyens, offrant une surface totale exploitable d'environ 200 m². Un projet idéal pour de la création de logements, ou une opération de rénovation globale. 102 m² habitables à rénover entièrement (possibilité de créer plusieurs lots ou une grande maison familiale).Volumes complémentaires : Environ 100 m² d'espaces annexes comprenant des ateliers, un garage et de magnifiques caves, parfaits pour des aménagements sur mesure, du stockage ou des espaces de travail. Un jardin potager non attenant, idéal pour profiter d'un espace vert privatif à deux pas du bâtiment.

Ville : Alzon
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30770
Coordonnées : 43.972322, 3.444380
Total : 65 545€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 6 145€
Valeur du bien : 61 145€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.42m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8957€/an
Fourchette totale : 575€ - 970€/mois
Fourchette annuelle : 6894€ - 11637€/an
Rentabilité brute :13.67%
Fourchette de rentabilité :10.52% - 17.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,5 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 015 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-62 015€ (-53.0%)
Marge achat-revente :51 470€ (44.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 545€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :320,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :26,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 347,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 694,43€
Coût de l'assurance :7 865,40€
Taxe foncière : 895,70€/an
Soit par mois : 74,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 424 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102.42 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102.42 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 145 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 145€
    Isolation toiture/combles: 102.42 m² × 60€/m² = 6145€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 145€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 145€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 957 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 545 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 145 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 484 €
Revenus locatifs : +8 957 €
Charges déductibles : -9 484 €
Résultat foncier Année 1 : -527 €(Déficit de 527 €)
Imputable sur revenu global : 527 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 339 €/an
Revenus locatifs : +8 957 €
Charges déductibles : -3 339 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 618 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 957 €9 486 €2 131 €-529 €529 €--
29 136 €3 284 €2 073 €5 853 €---
39 319 €3 224 €2 014 €6 095 €---
49 505 €3 163 €1 953 €6 342 €---
59 695 €3 100 €1 889 €6 596 €---
69 889 €3 034 €1 824 €6 855 €---
710 087 €2 966 €1 756 €7 121 €---
810 289 €2 897 €1 686 €7 392 €---
910 495 €2 824 €1 614 €7 670 €---
1010 704 €2 750 €1 539 €7 955 €---
1110 919 €2 672 €1 462 €8 246 €---
1211 137 €2 593 €1 382 €8 544 €---
1311 360 €2 510 €1 300 €8 849 €---
1411 587 €2 425 €1 215 €9 162 €---
1511 819 €2 337 €1 127 €9 482 €---
1612 055 €2 246 €1 036 €9 809 €---
1712 296 €2 152 €942 €10 144 €---
1812 542 €2 055 €845 €10 487 €---
1912 793 €1 955 €744 €10 838 €---
2013 049 €1 851 €641 €11 198 €---
2113 310 €1 744 €533 €11 566 €---
2213 576 €1 633 €423 €11 943 €---
2313 847 €1 519 €308 €12 329 €---
2414 124 €1 400 €190 €12 724 €---
2514 407 €1 278 €68 €13 129 €---
TOTAL286 897 €67 097 €30 694 €219 799 €529 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 159 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 881 €-159 €+2 040 €
2+1 881 €+1 756 €+125 €
3+1 881 €+1 828 €+53 €
4+1 881 €+1 903 €-22 €
5+1 881 €+1 979 €-98 €
6+1 881 €+2 057 €-176 €
7+1 881 €+2 136 €-255 €
8+1 881 €+2 218 €-337 €
9+1 881 €+2 301 €-420 €
10+1 881 €+2 386 €-505 €
11+1 881 €+2 474 €-593 €
12+1 881 €+2 563 €-682 €
13+1 881 €+2 655 €-774 €
14+1 881 €+2 749 €-868 €
15+1 881 €+2 844 €-963 €
16+1 881 €+2 943 €-1 062 €
17+1 881 €+3 043 €-1 162 €
18+1 881 €+3 146 €-1 265 €
19+1 881 €+3 251 €-1 370 €
20+1 881 €+3 359 €-1 478 €
21+1 881 €+3 470 €-1 589 €
22+1 881 €+3 583 €-1 702 €
23+1 881 €+3 699 €-1 818 €
24+1 881 €+3 817 €-1 936 €
25+1 881 €+3 939 €-2 058 €
Total+47 025 €+65 940 €+-18 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →