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Montredon: Appartement de type 2 avec balcon et parking, ven

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface36.72m²
Coût Total91 392€
Loyer Annuel5 718€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 54 900 €
Surface : 36.72 m²
Prix au m² : 1 495,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A 5 minutes de Carcassonne dans une résidence calme et sécurisée, au 3ème et dernier étage venez découvrir ce charmant appartement avec balcon et place de parking. Le logement est composé d'une pièce de vie avec un balcon sans vis à vis et vue dégagée, une cuisine ouverte, une chambre, une salle de bain et un WC. L'appartement est vendu loué (bail en cours depuis le 23/08/2023). Loyer hors charges: 396,46 euros Charges annuelles: 940 euros (dont 420 euros payé par le locataire) Taxe foncière: 1000 euros. Investisseurs: à saisir!

  • http://www.bac-immobilier.com/
Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.225094, 2.387121
Total : 91 392€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36.72m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5718€/an
Fourchette totale : 384€ - 591€/mois
Fourchette annuelle : 4608€ - 7096€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 471,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 363,29€
Coût de l'assurance :7 768,32€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 78,33€/mois
Soit par an : 939,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 476,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36.72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 unité × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 1 chambre × 600€ = 600€ (installation incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 718 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 392 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 291 €
Revenus locatifs : +5 718 €
Charges déductibles : -37 291 €
Résultat foncier Année 1 : -31 573 €(Déficit de 31 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 191 €/an
Revenus locatifs : +5 718 €
Charges déductibles : -5 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10173.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 718 €37 294 €2 944 €-31 576 €21 400 €10 176 €10 176 €
25 832 €5 115 €2 864 €718 €--9 459 €
35 949 €5 032 €2 782 €917 €--8 542 €
46 068 €4 947 €2 697 €1 121 €--7 421 €
56 189 €4 860 €2 609 €1 330 €--6 092 €
66 313 €4 769 €2 518 €1 544 €--4 548 €
76 439 €4 675 €2 424 €1 764 €--2 783 €
86 568 €4 578 €2 328 €1 990 €--793 €
96 700 €4 478 €2 228 €2 221 €---
106 834 €4 375 €2 124 €2 459 €---
116 970 €4 268 €2 018 €2 702 €---
127 110 €4 158 €1 907 €2 952 €---
137 252 €4 044 €1 793 €3 208 €---
147 397 €3 926 €1 676 €3 470 €---
157 545 €3 805 €1 554 €3 740 €---
167 696 €3 679 €1 428 €4 017 €---
177 850 €3 549 €1 299 €4 300 €---
188 007 €3 415 €1 165 €4 591 €---
198 167 €3 277 €1 026 €4 890 €---
208 330 €3 134 €883 €5 196 €---
218 497 €2 986 €735 €5 511 €---
228 667 €2 833 €582 €5 833 €---
238 840 €2 675 €425 €6 165 €---
249 017 €2 512 €262 €6 504 €---
259 197 €2 344 €93 €6 853 €---
TOTAL183 149 €130 731 €42 363 €52 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 201 €-6 420 €+7 621 €
2+1 201 €0 €+1 201 €
3+1 201 €0 €+1 201 €
4+1 201 €0 €+1 201 €
5+1 201 €0 €+1 201 €
6+1 201 €0 €+1 201 €
7+1 201 €0 €+1 201 €
8+1 201 €0 €+1 201 €
9+1 201 €+428 €+773 €
10+1 201 €+738 €+463 €
11+1 201 €+811 €+390 €
12+1 201 €+885 €+316 €
13+1 201 €+962 €+239 €
14+1 201 €+1 041 €+160 €
15+1 201 €+1 122 €+79 €
16+1 201 €+1 205 €-4 €
17+1 201 €+1 290 €-89 €
18+1 201 €+1 377 €-176 €
19+1 201 €+1 467 €-266 €
20+1 201 €+1 559 €-358 €
21+1 201 €+1 653 €-452 €
22+1 201 €+1 750 €-549 €
23+1 201 €+1 849 €-648 €
24+1 201 €+1 951 €-750 €
25+1 201 €+2 056 €-855 €
Total+30 025 €+15 726 €+14 299 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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