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Achat ferme

Bien expiré
VilleTonnay-Charente (17)
Surface469m²
Coût Total609 740€
Loyer Annuel63 437€
Rentabilité10.40%
Cashflow/mois+1 610€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 472 500 €
Surface : 469 m²
Prix au m² : 1 007,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 469 m², 8 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, 3 Parkings, Terrain de 2174 m², Calme

Dans un environnement calme et nature; ancienne ferme rénovée de 470m² habitable offrant un séjour de 100m² avec chauffage au sol. Ce bien possède une chambre et salle de bains en rez de chaussée. A l'étage 3 grandes chambres et coursive. A l'extérieur, un hangar de 120m², garage, dépendances. Puits, piscine, pergola..

Ville : Tonnay-Charente
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 45.955590, -0.853770
Total : 609 740€
Prix d'acquisition : 472 500€
Travaux : 99 440€
Valeur du bien : 571 940€
Frais de notaire : 37 800€
Coût estimé : 37 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 469m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 14.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 5286€/mois
Loyer annuel estimé : 63437€/an
Fourchette totale : 4083€ - 6844€/mois
Fourchette annuelle : 49000€ - 82128€/an
Rentabilité brute :10.40%
Fourchette de rentabilité :8.04% - 13.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :609 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 974,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :172,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 147,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :282 635,18€
Coût de l'assurance :51 827,90€
Taxe foncière : 6 343,72€/an
Soit par mois : 528,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 286,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 675,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 610,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 469 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au sol si ancien
Quantité: 1 système pour 469 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 59 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 440 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:28 640€
    Isolation toiture/combles: 469 m² × 60€/m² = 28140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:29 500€
    Fenêtres double vitrage: 59 fenêtres × 500€ = 29500€ (pose comprise)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose comprises)
  • Rénovation chambres:16 800€
    Rénovation chambres: 80 m² × 210€/m² = 16800€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnay-Charente (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 70 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 63 437 €/an
Calcul : 5 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 609 740 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 073 €/an
Calcul : 173 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 344 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 477 €
Revenus locatifs : +63 437 €
Charges déductibles : -127 477 €
Résultat foncier Année 1 : -64 039 €(Déficit de 64 039 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 639 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 037 €/an
Revenus locatifs : +63 437 €
Charges déductibles : -28 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42639.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 472 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 307 125 €(65% de 472 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 168 €/an
Calcul : 307 125 € × 3,636% = 11 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
163 437 €127 496 €19 639 €-64 059 €21 400 €42 659 €42 659 €
264 706 €27 525 €19 108 €37 181 €--5 477 €
366 000 €26 976 €18 559 €39 024 €---
467 320 €26 409 €17 992 €40 911 €---
568 666 €25 823 €17 406 €42 844 €---
670 040 €25 218 €16 801 €44 822 €---
771 441 €24 592 €16 175 €46 848 €---
872 869 €23 946 €15 530 €48 923 €---
974 327 €23 279 €14 862 €51 048 €---
1075 813 €22 590 €14 173 €53 224 €---
1177 330 €21 877 €13 461 €55 452 €---
1278 876 €21 142 €12 725 €57 734 €---
1380 454 €20 382 €11 965 €60 072 €---
1482 063 €19 596 €11 179 €62 466 €---
1583 704 €18 785 €10 368 €64 919 €---
1685 378 €17 947 €9 530 €67 431 €---
1787 086 €17 081 €8 664 €70 005 €---
1888 827 €16 187 €7 770 €72 641 €---
1990 604 €15 263 €6 846 €75 341 €---
2092 416 €14 308 €5 891 €78 108 €---
2194 264 €13 322 €4 905 €80 943 €---
2296 150 €12 303 €3 886 €83 847 €---
2398 073 €11 250 €2 833 €86 823 €---
24100 034 €10 163 €1 746 €89 871 €---
25102 035 €9 039 €622 €92 996 €---
TOTAL2 031 913 €592 496 €282 635 €1 439 417 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 439 417 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 63 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 322 €-6 420 €+19 742 €
2+13 322 €0 €+13 322 €
3+13 322 €+10 064 €+3 258 €
4+13 322 €+12 273 €+1 049 €
5+13 322 €+12 853 €+469 €
6+13 322 €+13 447 €-125 €
7+13 322 €+14 054 €-732 €
8+13 322 €+14 677 €-1 355 €
9+13 322 €+15 314 €-1 992 €
10+13 322 €+15 967 €-2 645 €
11+13 322 €+16 636 €-3 314 €
12+13 322 €+17 320 €-3 998 €
13+13 322 €+18 022 €-4 700 €
14+13 322 €+18 740 €-5 418 €
15+13 322 €+19 476 €-6 154 €
16+13 322 €+20 229 €-6 907 €
17+13 322 €+21 001 €-7 679 €
18+13 322 €+21 792 €-8 470 €
19+13 322 €+22 602 €-9 280 €
20+13 322 €+23 432 €-10 110 €
21+13 322 €+24 283 €-10 961 €
22+13 322 €+25 154 €-11 832 €
23+13 322 €+26 047 €-12 725 €
24+13 322 €+26 961 €-13 639 €
25+13 322 €+27 899 €-14 577 €
Total+333 050 €+431 825 €+-98 775 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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