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Vente maison 5 pièces 195 m² Lanuéjols (48000) - Superimmo

VilleLanuéjols (48)
Surface195
Coût Total189 900
Loyer Annuel17 144
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+280
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 589,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette propriété unique en pierre, située dans dans un petit hameau. Vous bénéficierez d'une situation , proche de toutes commodités et de la ville animée de Mende. L'ensemble immobilier offert est composé de deux bâtiments distincts. Une grange authentique et spacieuse dont la toiture a été refaite, et une maison de caractère avec un potentiel considérable pour la création d'un logement supplémentaire. Ces deux propriétés pourraient être aménagées de façon indépendante pour l'exploitation de gîtes ou un projet d'habitation mixte privé et locatif, ou bien fusionnées pour créer un seul espace de vie grandiose. La maison offre une grande pièce de vie et 3 chambres à coucher. La grange possède un magnifique volume à aménager et à imaginer. Toutes les orientations possibles ont été exploitées afin d'obtenir une incroyable luminosité intérieure. L'ensemble immobilier bénéficie d'une exposition Sud et Ouest, assurant ainsi un bel ensoleillement. La propriété possède deux entrées distinctes, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. C'est une belle opportunité, idéale pour les amoureux de la nature à la recherche d'un projet de rénovation avec un fort potentiel. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, veuillez contacter JulietteAfficher plus

Ville : Lanuéjols
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48000
Coordonnées : 44.499805, 3.571854
Total : 189 900
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 65 700
Valeur du bien : 180 700
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1429€/mois
Loyer annuel estimé : 17144€/an
Fourchette totale : 1090€ - 1872€/mois
Fourchette annuelle : 13082€ - 22466€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 178,57 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :229 821
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-114 821 (-50.0%)
Marge achat-revente :39 921€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 006,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 305,25
Coût de l'assurance :16 616,25
Taxe foncière : 1 714,39€/an
Soit par mois : 142,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 428,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700
    Isolation toiture: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Rafraîchissement:200
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lanuéjols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 144 €/an
Calcul : 1 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 900 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 642
Revenus locatifs : +17 144
Charges déductibles : -74 642
Résultat foncier Année 1 : -57 498(Déficit de 57 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 098
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 942 €/an
Revenus locatifs : +17 144
Charges déductibles : -8 942
Résultat foncier Années 2+ : 8 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36098.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 14474 6486 569-57 50421 400 €36 104 €36 104 €
217 4878 7766 3978 711--27 394 €
317 8378 5986 2199 238--18 155 €
418 1938 4146 0349 780--8 376 €
518 5578 2225 84310 335---
618 9288 0245 64510 904---
719 3077 8205 44011 487---
819 6937 6075 22812 086---
920 0877 3875 00812 699---
1020 4897 1604 78113 329---
1120 8986 9244 54513 974---
1221 3166 6804 30114 636---
1321 7436 4274 04815 315---
1422 1786 1653 78616 012---
1522 6215 8943 51516 727---
1623 0735 6143 23517 460---
1723 5355 3232 94418 212---
1824 0065 0222 64318 984---
1924 4864 7102 33119 776---
2024 9754 3872 00820 588---
2125 4754 0531 67421 422---
2225 9843 7071 32822 278---
2326 5043 34896923 156---
2427 0342 97759824 057---
2527 5752 59221324 983---
TOTAL549 126220 48195 305328 64421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 644
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 600-6 420+10 020
2+3 6000+3 600
3+3 6000+3 600
4+3 6000+3 600
5+3 600+588+3 012
6+3 600+3 271+329
7+3 600+3 446+154
8+3 600+3 626-26
9+3 600+3 810-210
10+3 600+3 999-399
11+3 600+4 192-592
12+3 600+4 391-791
13+3 600+4 595-995
14+3 600+4 804-1 204
15+3 600+5 018-1 418
16+3 600+5 238-1 638
17+3 600+5 464-1 864
18+3 600+5 695-2 095
19+3 600+5 933-2 333
20+3 600+6 176-2 576
21+3 600+6 427-2 827
22+3 600+6 683-3 083
23+3 600+6 947-3 347
24+3 600+7 217-3 617
25+3 600+7 495-3 895
Total+90 000+98 593+-8 593
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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