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Achat : Appartement Amiens (80000)

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface69m²
Coût Total162 040€
Loyer Annuel9 630€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 710,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 69 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement vendu loué Dans une résidence sécuriser nous vous proposons cet appartement d'environ 69 m2 rénové entièrement, vous offre une entrée, un salon-séjour, une cuisine aménagée et équipée, un cellier, un toilette, deux chambres et un box fermer.Loyer : 770€ dont 150€ de charges de copropriété. Taxes foncières : 1285€ année 2023Bail de location encours depuis le 15 Mars 2023 (7.27 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Danio Soadrine (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Beauvais.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.895490, 2.297540
Total : 162 040€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 152 600€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9630€/an
Fourchette totale : 649€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 7784€ - 11913€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 735,29 €/m²
Basé sur :533 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 735 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-70 735€ (-37.5%)
Marge achat-revente :26 695€ (14.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :10,80€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 814,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 983,03€
Coût de l'assurance :3 240,80€
Taxe foncière : 1 285,00€/an
Soit par mois : 107,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 802,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 071,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 630 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 040 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 130 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 285 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 270 €
Revenus locatifs : +9 630 €
Charges déductibles : -43 270 €
Résultat foncier Année 1 : -33 640 €(Déficit de 33 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 670 €/an
Revenus locatifs : +9 630 €
Charges déductibles : -8 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12240.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 630 €43 275 €5 461 €-33 645 €21 400 €12 245 €12 245 €
29 823 €8 530 €5 316 €1 292 €--10 953 €
310 019 €8 381 €5 166 €1 638 €--9 315 €
410 219 €8 226 €5 011 €1 994 €--7 321 €
510 424 €8 065 €4 851 €2 359 €--4 963 €
610 632 €7 899 €4 685 €2 733 €--2 230 €
710 845 €7 728 €4 513 €3 117 €---
811 062 €7 550 €4 335 €3 512 €---
911 283 €7 366 €4 152 €3 917 €---
1011 509 €7 176 €3 962 €4 333 €---
1111 739 €6 979 €3 765 €4 759 €---
1211 974 €6 776 €3 561 €5 198 €---
1312 213 €6 565 €3 351 €5 648 €---
1412 457 €6 347 €3 133 €6 110 €---
1512 707 €6 122 €2 907 €6 585 €---
1612 961 €5 889 €2 674 €7 072 €---
1713 220 €5 647 €2 433 €7 572 €---
1813 484 €5 398 €2 183 €8 087 €---
1913 754 €5 139 €1 925 €8 615 €---
2014 029 €4 872 €1 658 €9 157 €---
2114 310 €4 596 €1 381 €9 714 €---
2214 596 €4 310 €1 095 €10 286 €---
2314 888 €4 014 €799 €10 874 €---
2415 186 €3 707 €493 €11 478 €---
2515 489 €3 390 €176 €12 099 €---
TOTAL308 451 €193 949 €78 983 €114 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022 €-6 420 €+8 442 €
2+2 022 €0 €+2 022 €
3+2 022 €0 €+2 022 €
4+2 022 €0 €+2 022 €
5+2 022 €0 €+2 022 €
6+2 022 €0 €+2 022 €
7+2 022 €+266 €+1 756 €
8+2 022 €+1 054 €+968 €
9+2 022 €+1 175 €+847 €
10+2 022 €+1 300 €+722 €
11+2 022 €+1 428 €+594 €
12+2 022 €+1 559 €+463 €
13+2 022 €+1 694 €+328 €
14+2 022 €+1 833 €+189 €
15+2 022 €+1 975 €+47 €
16+2 022 €+2 122 €-100 €
17+2 022 €+2 272 €-250 €
18+2 022 €+2 426 €-404 €
19+2 022 €+2 584 €-562 €
20+2 022 €+2 747 €-725 €
21+2 022 €+2 914 €-892 €
22+2 022 €+3 086 €-1 064 €
23+2 022 €+3 262 €-1 240 €
24+2 022 €+3 443 €-1 421 €
25+2 022 €+3 630 €-1 608 €
Total+50 550 €+34 351 €+16 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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