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Appartement

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface80.42m²
Coût Total180 680€
Loyer Annuel9 003€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 80.42 m²
Prix au m² : 1 504,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 8, Cave, Mandat exclusif

À vendre : Superbe appartement de 80 m² situé au 5ème étage d'un immeuble moderne avec ascenseur à Bourges. Ce bien lumineux dispose de deux chambres spacieuses et de quatre pièces, idéal pour une famille ou un couple recherchant un cadre de vie confortable et pratique. Profitez d'une proximité exceptionnelle avec les transports en commun, dont l'arrêt de bus Jean Brivot à seulement 4 minutes à pied, desservi par plusieurs lignes. Vous trouverez également tous les commerces essentiels à quelques pas, tels que Lidl et Auchan Supermarché. Les écoles et parcs environnants, comme le Jardin Édouard André, sont facilement accessibles, offrant un environnement agréable pour vos enfants. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un bien de qualité au cœur de Bourges. Prix attractif de 121 000 €. Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Bourges-18000/374

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.065892, 2.389887
Total : 180 680€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 171 000€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.42m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9003€/an
Fourchette totale : 571€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 6855€ - 11825€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 202,08€
Coût de l'assurance :15 809,50€
Taxe foncière : 900,32€/an
Soit par mois : 75,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 750,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-270,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 80 m² à 12 000€ (prix moyen) = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres à 1 300€ par fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité à 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² à 1 200€ par m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² à 1 200€ par m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² à 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 003 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 562 €
Revenus locatifs : +9 003 €
Charges déductibles : -57 562 €
Résultat foncier Année 1 : -48 559 €(Déficit de 48 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 562 €/an
Revenus locatifs : +9 003 €
Charges déductibles : -7 562 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27158.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 003 €57 568 €6 035 €-48 564 €21 400 €27 164 €27 164 €
29 183 €7 407 €5 874 €1 776 €--25 388 €
39 367 €7 241 €5 708 €2 126 €--23 262 €
49 554 €7 069 €5 536 €2 485 €--20 777 €
59 745 €6 891 €5 358 €2 854 €--17 922 €
69 940 €6 707 €5 174 €3 233 €--14 689 €
710 139 €6 517 €4 984 €3 622 €--11 067 €
810 342 €6 320 €4 788 €4 022 €--7 045 €
910 549 €6 117 €4 584 €4 432 €--2 614 €
1010 760 €5 906 €4 374 €4 853 €---
1110 975 €5 689 €4 156 €5 286 €---
1211 194 €5 463 €3 931 €5 731 €---
1311 418 €5 230 €3 698 €6 188 €---
1411 647 €4 990 €3 457 €6 657 €---
1511 880 €4 740 €3 208 €7 139 €---
1612 117 €4 483 €2 950 €7 634 €---
1712 359 €4 216 €2 683 €8 143 €---
1812 607 €3 940 €2 408 €8 666 €---
1912 859 €3 655 €2 123 €9 204 €---
2013 116 €3 360 €1 828 €9 756 €---
2113 378 €3 055 €1 522 €10 323 €---
2213 646 €2 740 €1 207 €10 906 €---
2313 919 €2 413 €880 €11 506 €---
2414 197 €2 076 €543 €12 122 €---
2514 481 €1 726 €194 €12 755 €---
TOTAL288 375 €175 520 €87 202 €112 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 891 €-6 420 €+8 311 €
2+1 891 €0 €+1 891 €
3+1 891 €0 €+1 891 €
4+1 891 €0 €+1 891 €
5+1 891 €0 €+1 891 €
6+1 891 €0 €+1 891 €
7+1 891 €0 €+1 891 €
8+1 891 €0 €+1 891 €
9+1 891 €0 €+1 891 €
10+1 891 €+672 €+1 219 €
11+1 891 €+1 586 €+305 €
12+1 891 €+1 719 €+172 €
13+1 891 €+1 856 €+35 €
14+1 891 €+1 997 €-106 €
15+1 891 €+2 142 €-251 €
16+1 891 €+2 290 €-399 €
17+1 891 €+2 443 €-552 €
18+1 891 €+2 600 €-709 €
19+1 891 €+2 761 €-870 €
20+1 891 €+2 927 €-1 036 €
21+1 891 €+3 097 €-1 206 €
22+1 891 €+3 272 €-1 381 €
23+1 891 €+3 452 €-1 561 €
24+1 891 €+3 636 €-1 745 €
25+1 891 €+3 826 €-1 935 €
Total+47 275 €+33 857 €+13 418 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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