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Maison 7 pièces

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface340m²
Coût Total840 400€
Loyer Annuel76 615€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+1 280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 682 500 €
Surface : 340 m²
Prix au m² : 2 007,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Jardin

Maison 7 pièces

Dans le quartier calme et résidentiel de Coeuilly, une maison elevée sur deux étages d'une surface de 340m2 disposée comme suit ; Au rez-de-chaussée surélevé ; Une entrée et une chambre sur une très belle terrasse, un vaste séjour, une salle à manger avec une cuisine américaine, deux grandes chambres et une très belle salle d'eau. Au dernier étage ; Une immense pièce de jeux de 90m2 plus une salle d'eau. En rez-de-chaussée ; Trois grandes chambres, deux salle de bains, une cave et une chaufferie, une remise sur une arrière cour. Une superbe piscine, un garage. Maison avec de magnifique volume et espaces de vies.

Référence interne : H-MVMA10000682

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.819242, 2.547065
Total : 840 400€
Prix d'acquisition : 682 500€
Travaux : 103 300€
Valeur du bien : 785 800€
Frais de notaire : 54 600€
Coût estimé : 54 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 340m²
Loyer prédit : 18.78€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 26.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 6385€/mois
Loyer annuel estimé : 76615€/an
Fourchette totale : 4545€ - 8968€/mois
Fourchette annuelle : 54545€ - 107616€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 12.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 374,09 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 487 189 €
Prix d'achat :682 500 €
Décote à l'achat :-804 689€ (-54.1%)
Marge achat-revente :646 789€ (43.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :840 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 220,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :245,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 465,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :425 832,25€
Coût de l'assurance :73 535,00€
Taxe foncière : 7 661,52€/an
Soit par mois : 638,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 384,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 104,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 280,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 340 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 340 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 340 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 300 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 800€
    Isolation combles: 340 m² × 20€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:63 000€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 1500€/fenêtre = 63000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 85 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 385 €/mois
Revenus locatifs annuels : 76 615 €/an
Calcul : 6 385 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 840 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 941 €/an
Calcul : 245 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 199 €
Revenus locatifs : +76 615 €
Charges déductibles : -143 199 €
Résultat foncier Année 1 : -66 583 €(Déficit de 66 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 899 €/an
Revenus locatifs : +76 615 €
Charges déductibles : -39 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 36 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45183.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 682 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 443 625 €(65% de 682 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 132 €/an
Calcul : 443 625 € × 3,636% = 16 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
176 615 €143 226 €29 323 €-66 611 €21 400 €45 211 €45 211 €
278 148 €39 161 €28 558 €38 986 €--6 225 €
379 711 €38 369 €27 766 €41 342 €---
481 305 €37 548 €26 945 €43 757 €---
582 931 €36 697 €26 094 €46 234 €---
684 589 €35 816 €25 213 €48 773 €---
786 281 €34 904 €24 301 €51 378 €---
888 007 €33 958 €23 355 €54 049 €---
989 767 €32 979 €22 376 €56 788 €---
1091 562 €31 965 €21 362 €59 598 €---
1193 394 €30 914 €20 311 €62 480 €---
1295 261 €29 826 €19 223 €65 436 €---
1397 167 €28 698 €18 095 €68 469 €---
1499 110 €27 530 €16 927 €71 580 €---
15101 092 €26 320 €15 717 €74 772 €---
16103 114 €25 067 €14 464 €78 047 €---
17105 176 €23 769 €13 166 €81 408 €---
18107 280 €22 424 €11 821 €84 856 €---
19109 425 €21 031 €10 428 €88 394 €---
20111 614 €19 588 €8 985 €92 026 €---
21113 846 €18 093 €7 490 €95 753 €---
22116 123 €16 545 €5 942 €99 578 €---
23118 446 €14 941 €4 338 €103 505 €---
24120 815 €13 279 €2 676 €107 535 €---
25123 231 €11 558 €955 €111 673 €---
TOTAL2 454 009 €794 205 €425 832 €1 659 804 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 659 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 76 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 089 €-6 420 €+22 509 €
2+16 089 €0 €+16 089 €
3+16 089 €+10 535 €+5 554 €
4+16 089 €+13 127 €+2 962 €
5+16 089 €+13 870 €+2 219 €
6+16 089 €+14 632 €+1 457 €
7+16 089 €+15 413 €+676 €
8+16 089 €+16 215 €-126 €
9+16 089 €+17 036 €-947 €
10+16 089 €+17 879 €-1 790 €
11+16 089 €+18 744 €-2 655 €
12+16 089 €+19 631 €-3 542 €
13+16 089 €+20 541 €-4 452 €
14+16 089 €+21 474 €-5 385 €
15+16 089 €+22 432 €-6 343 €
16+16 089 €+23 414 €-7 325 €
17+16 089 €+24 422 €-8 333 €
18+16 089 €+25 457 €-9 368 €
19+16 089 €+26 518 €-10 429 €
20+16 089 €+27 608 €-11 519 €
21+16 089 €+28 726 €-12 637 €
22+16 089 €+29 874 €-13 785 €
23+16 089 €+31 051 €-14 962 €
24+16 089 €+32 261 €-16 172 €
25+16 089 €+33 502 €-17 413 €
Total+402 225 €+497 941 €+-95 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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