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Apparemment T2

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface48m²
Coût Total97 060€
Loyer Annuel8 332€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 291,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2 de 48m2 ,résidence La Source au 7e étage sur 11.Immeuble de standing avec gardien . Entrée avec placard Salon 20m2 fenêtre double vitrage +volet électrique. WC séparé SDB avec meuble vasque et baignoire. Emplacement séparé pour machine à laver. Avec ce bien une place de parking souterrain privatif et une cave. Le bien est loué (fin de bail janvier 2027) Charges annuelles environ 1900e Taxe foncière 1150e. Pas de travaux a prévoir Pas de procédure en cours.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.320120, 5.004040
Total : 97 060€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 30 100€
Valeur du bien : 92 100€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 11.96€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8332€/an
Fourchette totale : 574€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6886€ - 10081€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 117,3 €/m²
Basé sur :196 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 630 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+8 370€ (+15.6%)
Marge achat-revente :-43 430€ (-81.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 180,48€
Coût de l'assurance :8 492,75€
Taxe foncière : 1 150,00€/an
Soit par mois : 95,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 158,33€/mois
Soit par an : 1 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 694,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 100 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9600€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 332 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 900 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 873 €
Revenus locatifs : +8 332 €
Charges déductibles : -36 873 €
Résultat foncier Année 1 : -28 541 €(Déficit de 28 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 773 €/an
Revenus locatifs : +8 332 €
Charges déductibles : -6 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7141.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 332 €36 876 €3 387 €-28 545 €21 400 €7 145 €7 145 €
28 498 €6 688 €3 298 €1 810 €--5 334 €
38 668 €6 596 €3 207 €2 072 €--3 262 €
48 842 €6 502 €3 112 €2 340 €--922 €
59 019 €6 403 €3 014 €2 615 €---
69 199 €6 302 €2 912 €2 897 €---
79 383 €6 196 €2 807 €3 187 €---
89 571 €6 087 €2 697 €3 483 €---
99 762 €5 974 €2 584 €3 788 €---
109 957 €5 857 €2 467 €4 100 €---
1110 156 €5 735 €2 346 €4 421 €---
1210 359 €5 610 €2 220 €4 750 €---
1310 567 €5 480 €2 090 €5 087 €---
1410 778 €5 345 €1 955 €5 433 €---
1510 994 €5 205 €1 815 €5 789 €---
1611 213 €5 060 €1 670 €6 153 €---
1711 438 €4 910 €1 521 €6 527 €---
1811 666 €4 755 €1 365 €6 911 €---
1911 900 €4 594 €1 204 €7 306 €---
2012 138 €4 427 €1 038 €7 710 €---
2112 381 €4 255 €865 €8 126 €---
2212 628 €4 076 €686 €8 552 €---
2312 881 €3 891 €501 €8 990 €---
2413 138 €3 699 €309 €9 440 €---
2513 401 €3 500 €110 €9 901 €---
TOTAL266 868 €164 023 €49 180 €102 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-6 420 €+8 170 €
2+1 750 €0 €+1 750 €
3+1 750 €0 €+1 750 €
4+1 750 €0 €+1 750 €
5+1 750 €+508 €+1 242 €
6+1 750 €+869 €+881 €
7+1 750 €+956 €+794 €
8+1 750 €+1 045 €+705 €
9+1 750 €+1 136 €+614 €
10+1 750 €+1 230 €+520 €
11+1 750 €+1 326 €+424 €
12+1 750 €+1 425 €+325 €
13+1 750 €+1 526 €+224 €
14+1 750 €+1 630 €+120 €
15+1 750 €+1 737 €+13 €
16+1 750 €+1 846 €-96 €
17+1 750 €+1 958 €-208 €
18+1 750 €+2 073 €-323 €
19+1 750 €+2 192 €-442 €
20+1 750 €+2 313 €-563 €
21+1 750 €+2 438 €-688 €
22+1 750 €+2 566 €-816 €
23+1 750 €+2 697 €-947 €
24+1 750 €+2 832 €-1 082 €
25+1 750 €+2 970 €-1 220 €
Total+43 750 €+30 853 €+12 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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