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Maison 4 pièces 80 m²

VilleSaulgond (16)
Surface80m²
Coût Total153 268€
Loyer Annuel7 380€
Rentabilité4.82%
Cashflow/mois-258€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 600 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 620 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village avec 2 chambres à moderniser, garage et jardins non attenant - Saulgond, Charente

A45237TSM16 - Située dans le village de Saulgond, en Charente, cette maison de village offre un agencement modulable, un garage, un grenier ainsi que deux parcelles de jardin séparées, situées à seulement quelques pas de la propriété.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A45237TSM16 Date de réalisation du diagnostic : 18/05/2026 Prix hors honoraires : 43 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 € et 2 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saulgond
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16420
Coordonnées : 45.948475, 0.784950
Total : 153 268€
Prix d'acquisition : 49 600€
Travaux : 99 700€
Valeur du bien : 149 300€
Frais de notaire : 3 968€
Coût estimé : 3 968€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7380€/an
Fourchette totale : 484€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5809€ - 9376€/an
Rentabilité brute :4.82%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :913,04 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 043 €
Prix d'achat :49 600 €
Décote à l'achat :-23 443€ (-32.1%)
Marge achat-revente :-80 225€ (-109.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 268€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 920,72€
Coût de l'assurance :13 410,95€
Taxe foncière : 738,05€/an
Soit par mois : 61,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 80 m²
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 700 €(1 246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture murs et plafonds:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:8 000€
    Mise aux normes électricité: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Total Estimation:48 000€
    Total des estimations des travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saulgond (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 380 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 268 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 272 €
Revenus locatifs : +7 380 €
Charges déductibles : -106 272 €
Résultat foncier Année 1 : -98 891 €(Déficit de 98 891 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 572 €/an
Revenus locatifs : +7 380 €
Charges déductibles : -6 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77491.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 240 €(65% de 49 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 172 €/an
Calcul : 32 240 € × 3,636% = 1 172 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 380 €106 277 €5 302 €-98 896 €21 400 €77 496 €77 496 €
27 528 €6 438 €5 163 €1 090 €--76 406 €
37 679 €6 294 €5 019 €1 385 €--75 021 €
47 832 €6 145 €4 870 €1 687 €--73 334 €
57 989 €5 991 €4 716 €1 998 €--71 335 €
68 149 €5 831 €4 556 €2 318 €--69 018 €
78 312 €5 665 €4 391 €2 646 €--66 372 €
88 478 €5 494 €4 220 €2 984 €--63 388 €
98 647 €5 317 €4 042 €3 331 €--60 057 €
108 820 €5 133 €3 859 €3 687 €--56 370 €
118 997 €4 943 €3 668 €4 054 €--52 316 €
129 177 €4 746 €3 471 €4 431 €---
139 360 €4 542 €3 267 €4 818 €---
149 547 €4 330 €3 056 €5 217 €---
159 738 €4 112 €2 837 €5 627 €---
169 933 €3 885 €2 611 €6 048 €---
1710 132 €3 650 €2 376 €6 481 €---
1810 334 €3 408 €2 133 €6 927 €---
1910 541 €3 156 €1 881 €7 385 €---
2010 752 €2 895 €1 621 €7 857 €---
2110 967 €2 625 €1 351 €8 341 €---
2211 186 €2 346 €1 072 €8 840 €---
2311 410 €2 057 €782 €9 353 €---
2411 638 €1 757 €483 €9 881 €---
2511 871 €1 447 €172 €10 424 €---
TOTAL236 399 €208 483 €76 921 €27 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550 €-6 420 €+7 970 €
2+1 550 €0 €+1 550 €
3+1 550 €0 €+1 550 €
4+1 550 €0 €+1 550 €
5+1 550 €0 €+1 550 €
6+1 550 €0 €+1 550 €
7+1 550 €0 €+1 550 €
8+1 550 €0 €+1 550 €
9+1 550 €0 €+1 550 €
10+1 550 €0 €+1 550 €
11+1 550 €0 €+1 550 €
12+1 550 €+1 329 €+221 €
13+1 550 €+1 446 €+104 €
14+1 550 €+1 565 €-15 €
15+1 550 €+1 688 €-138 €
16+1 550 €+1 814 €-264 €
17+1 550 €+1 944 €-394 €
18+1 550 €+2 078 €-528 €
19+1 550 €+2 216 €-666 €
20+1 550 €+2 357 €-807 €
21+1 550 €+2 502 €-952 €
22+1 550 €+2 652 €-1 102 €
23+1 550 €+2 806 €-1 256 €
24+1 550 €+2 964 €-1 414 €
25+1 550 €+3 127 €-1 577 €
Total+38 750 €+24 070 €+14 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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