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Achat : Maison Sainte-Eanne (79800)

Bien expiré
VilleSainte-Eanne (79)
Surface250
Coût Total239 300
Loyer Annuel20 263
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+407
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 580 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 250 m², 10 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

? 79 800 – Saint Eanne – Maison En Pierre - 250 M² Au Sol – 4 Chambres – Terrain 2200 M² - ? Visite 360° sur demande Rodolphe Missire, vous propose cette superbe maison en pierre de 1879 d'une surface de 208 m² habitable. (250 m² au sol + 76 m² pour la partie garage)Ce bien se compose de la manière suivante : Au rez-de-chaussée : un séjour cuisine (61 m²), une salle à manger (38 m²), un wc indépendantUn escalier permet l’accès aux niveaux supérieurs. Au première étage : un couloir dessert trois chambres (13 m² - 16 m² - 40 m²) & une salle de bains (17 m²) avec douche et baignoire et un wc.Au deuxième étage : une chambre (55 m²).Garage 38 m², avec un étage de la même surface. (Possibilité d’accès à la chambre de 40 m²). Double vitrage.Exposition Sud.Chauffage électrique & poêle à bois.Assainissement micro station conformeTaxe Foncière : 560 €.La Mothe St Heray à 3 km, St Maixent l’Ecole à 10 minutesRodolphe Missire – efficity 79 - ☎️ ? [email protected] ✅ A votre service 7j/7 de 8 h à 21 h ❗️ ✅ Visite 360 ° Theta – Drone Dj Mavic

Ville : Sainte-Eanne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.389770, -0.128290
Total : 239 300
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 82 700
Valeur du bien : 227 700
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.20€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1689€/mois
Loyer annuel estimé : 20263€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2193€/mois
Fourchette annuelle : 15604€ - 26314€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 167,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 235,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 923,67
Coût de l'assurance :20 340,50
Taxe foncière : 560,00€/an
Soit par mois : 46,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 688,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur 250 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (17 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 124 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 700(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 500
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 600
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (pose incluse)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 17 m² × 900€/m² = 15300€, Main d'œuvre: 700€
  • Rénovation chambres:18 600
    Rénovation lourde chambres: 124 m² × 150€/m² = 18600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Eanne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 263 €/an
Calcul : 1 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 774
Revenus locatifs : +20 263
Charges déductibles : -91 774
Résultat foncier Année 1 : -71 510(Déficit de 71 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 110
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 074 €/an
Revenus locatifs : +20 263
Charges déductibles : -9 074
Résultat foncier Années 2+ : 11 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50110.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 26391 7817 708-71 51821 400 €50 118 €50 118 €
220 6688 8737 49911 796--38 322 €
321 0828 6577 28412 425--25 898 €
421 5038 4357 06113 069--12 829 €
521 9348 2056 83113 729---
622 3727 9676 59414 405---
722 8207 7226 34815 098---
823 2767 4686 09515 808---
923 7427 2065 83316 535---
1024 2166 9365 56217 280---
1124 7016 6565 28318 044---
1225 1956 3684 99418 827---
1325 6996 0694 69619 629---
1426 2135 7614 38820 451---
1526 7375 4434 06921 294---
1627 2725 1143 74022 158---
1727 8174 7743 40023 043---
1828 3734 4233 04923 950---
1928 9414 0602 68724 880---
2029 5203 6862 31225 834---
2130 1103 2991 92526 811---
2230 7122 8991 52527 814---
2331 3262 4861 11228 841---
2431 9532 05968529 894---
2532 5921 61824430 974---
TOTAL649 035227 964110 924421 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 421 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 255-6 420+10 675
2+4 2550+4 255
3+4 2550+4 255
4+4 2550+4 255
5+4 255+270+3 985
6+4 255+4 321-66
7+4 255+4 529-274
8+4 255+4 742-487
9+4 255+4 961-706
10+4 255+5 184-929
11+4 255+5 413-1 158
12+4 255+5 648-1 393
13+4 255+5 889-1 634
14+4 255+6 135-1 880
15+4 255+6 388-2 133
16+4 255+6 647-2 392
17+4 255+6 913-2 658
18+4 255+7 185-2 930
19+4 255+7 464-3 209
20+4 255+7 750-3 495
21+4 255+8 043-3 788
22+4 255+8 344-4 089
23+4 255+8 652-4 397
24+4 255+8 968-4 713
25+4 255+9 292-5 037
Total+106 375+126 321+-19 946
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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