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Achat : Maison Sainte-Eanne (79800)

Bien expiré
VilleSainte-Eanne (79)
Surface250m²
Coût Total239 300€
Loyer Annuel20 263€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+407€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 580 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 250 m², 10 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

? 79 800 – Saint Eanne – Maison En Pierre - 250 M² Au Sol – 4 Chambres – Terrain 2200 M² - ? Visite 360° sur demande Rodolphe Missire, vous propose cette superbe maison en pierre de 1879 d'une surface de 208 m² habitable. (250 m² au sol + 76 m² pour la partie garage)Ce bien se compose de la manière suivante : Au rez-de-chaussée : un séjour cuisine (61 m²), une salle à manger (38 m²), un wc indépendantUn escalier permet l’accès aux niveaux supérieurs. Au première étage : un couloir dessert trois chambres (13 m² - 16 m² - 40 m²) & une salle de bains (17 m²) avec douche et baignoire et un wc.Au deuxième étage : une chambre (55 m²).Garage 38 m², avec un étage de la même surface. (Possibilité d’accès à la chambre de 40 m²). Double vitrage.Exposition Sud.Chauffage électrique & poêle à bois.Assainissement micro station conformeTaxe Foncière : 560 €.La Mothe St Heray à 3 km, St Maixent l’Ecole à 10 minutesRodolphe Missire – efficity 79 - ☎️ ? [email protected] ✅ A votre service 7j/7 de 8 h à 21 h ❗️ ✅ Visite 360 ° Theta – Drone Dj Mavic

Ville : Sainte-Eanne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.389770, -0.128290
Total : 239 300€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 82 700€
Valeur du bien : 227 700€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 6.75€/m²/mois
Fourchette : 5.20€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1689€/mois
Loyer annuel estimé : 20263€/an
Fourchette totale : 1300€ - 2193€/mois
Fourchette annuelle : 15604€ - 26314€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 167,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 235,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 923,67€
Coût de l'assurance :20 340,50€
Taxe foncière : 560,00€/an
Soit par mois : 46,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 688,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur 250 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (17 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 124 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 700 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 500€
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (pose incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 17 m² × 900€/m² = 15300€, Main d'œuvre: 700€
  • Rénovation chambres:18 600€
    Rénovation lourde chambres: 124 m² × 150€/m² = 18600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Eanne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 263 €/an
Calcul : 1 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 774 €
Revenus locatifs : +20 263 €
Charges déductibles : -91 774 €
Résultat foncier Année 1 : -71 510 €(Déficit de 71 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 074 €/an
Revenus locatifs : +20 263 €
Charges déductibles : -9 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50110.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 263 €91 781 €7 708 €-71 518 €21 400 €50 118 €50 118 €
220 668 €8 873 €7 499 €11 796 €--38 322 €
321 082 €8 657 €7 284 €12 425 €--25 898 €
421 503 €8 435 €7 061 €13 069 €--12 829 €
521 934 €8 205 €6 831 €13 729 €---
622 372 €7 967 €6 594 €14 405 €---
722 820 €7 722 €6 348 €15 098 €---
823 276 €7 468 €6 095 €15 808 €---
923 742 €7 206 €5 833 €16 535 €---
1024 216 €6 936 €5 562 €17 280 €---
1124 701 €6 656 €5 283 €18 044 €---
1225 195 €6 368 €4 994 €18 827 €---
1325 699 €6 069 €4 696 €19 629 €---
1426 213 €5 761 €4 388 €20 451 €---
1526 737 €5 443 €4 069 €21 294 €---
1627 272 €5 114 €3 740 €22 158 €---
1727 817 €4 774 €3 400 €23 043 €---
1828 373 €4 423 €3 049 €23 950 €---
1928 941 €4 060 €2 687 €24 880 €---
2029 520 €3 686 €2 312 €25 834 €---
2130 110 €3 299 €1 925 €26 811 €---
2230 712 €2 899 €1 525 €27 814 €---
2331 326 €2 486 €1 112 €28 841 €---
2431 953 €2 059 €685 €29 894 €---
2532 592 €1 618 €244 €30 974 €---
TOTAL649 035 €227 964 €110 924 €421 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 421 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 255 €-6 420 €+10 675 €
2+4 255 €0 €+4 255 €
3+4 255 €0 €+4 255 €
4+4 255 €0 €+4 255 €
5+4 255 €+270 €+3 985 €
6+4 255 €+4 321 €-66 €
7+4 255 €+4 529 €-274 €
8+4 255 €+4 742 €-487 €
9+4 255 €+4 961 €-706 €
10+4 255 €+5 184 €-929 €
11+4 255 €+5 413 €-1 158 €
12+4 255 €+5 648 €-1 393 €
13+4 255 €+5 889 €-1 634 €
14+4 255 €+6 135 €-1 880 €
15+4 255 €+6 388 €-2 133 €
16+4 255 €+6 647 €-2 392 €
17+4 255 €+6 913 €-2 658 €
18+4 255 €+7 185 €-2 930 €
19+4 255 €+7 464 €-3 209 €
20+4 255 €+7 750 €-3 495 €
21+4 255 €+8 043 €-3 788 €
22+4 255 €+8 344 €-4 089 €
23+4 255 €+8 652 €-4 397 €
24+4 255 €+8 968 €-4 713 €
25+4 255 €+9 292 €-5 037 €
Total+106 375 €+126 321 €+-19 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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