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Maison 5 pièces à vendre en campagne de Moncoutant sur Sèvre - 91 500

VilleMoncoutant (79)
Surface96m²
Coût Total135 850€
Loyer Annuel9 234€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 932,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 96 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 983 m² de terrain, Cave, Accès handicapé, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

À vendre, charmante maison en pierre et brique de 95,63 m² située à Moncoutant sur Sèvre. Cette maison comprend un séjour lumineux exposé plein sud de 16,35 m², une cuisine aménagée, une chambre, une salle d'eau, et 1Wc au rez de chaussée. A l'étage 3 chambres, une salle de bains . Le chauffage est assuré par des radiateurs au fuel avec une chaudière pour l'eau chaude. Le bien dispose également d'un garage fermé, d'une cave, et d'une terrasse. La maison, construite en 1900, nécessite la réfection de la fosse septique. Les fenêtres sont en bois simple vitrage avec volets pliants.

Ville : Moncoutant
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79320
Coordonnées : 46.733192, -0.535583
Total : 135 850€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 39 190€
Valeur du bien : 128 690€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9234€/an
Fourchette totale : 568€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 6818€ - 12505€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 114,29 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :106 972 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-17 472€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-28 878€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 186,58€
Coût de l'assurance :11 886,87€
Taxe foncière : 923,39€/an
Soit par mois : 76,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière actuelle par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - équipements récents
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
Fosse septiqueOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réfection
Réfection de la fosse septique pour conformité aux normes
Quantité: 1 fosse
Raison: Conformité réglementaire nécessaire pour la vente

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 190 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 840€
    Isolation combles: 96 m² × 40€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état.
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Fosse septique:1 200€
    Réfection fosse septique: 1 fosse × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Moncoutant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 234 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 850 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 974 €
Revenus locatifs : +9 234 €
Charges déductibles : -44 974 €
Résultat foncier Année 1 : -35 740 €(Déficit de 35 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 784 €/an
Revenus locatifs : +9 234 €
Charges déductibles : -5 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 450 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14339.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 234 €44 978 €4 389 €-35 744 €21 400 €14 344 €14 344 €
29 419 €5 669 €4 270 €3 749 €--10 595 €
39 607 €5 547 €4 148 €4 060 €--6 535 €
49 799 €5 420 €4 021 €4 379 €--2 156 €
59 995 €5 289 €3 891 €4 706 €---
610 195 €5 154 €3 755 €5 041 €---
710 399 €5 015 €3 616 €5 384 €---
810 607 €4 870 €3 472 €5 736 €---
910 819 €4 721 €3 323 €6 098 €---
1011 035 €4 567 €3 169 €6 468 €---
1111 256 €4 408 €3 009 €6 848 €---
1211 481 €4 244 €2 845 €7 237 €---
1311 711 €4 074 €2 675 €7 637 €---
1411 945 €3 899 €2 500 €8 046 €---
1512 184 €3 717 €2 318 €8 467 €---
1612 428 €3 530 €2 131 €8 898 €---
1712 676 €3 336 €1 938 €9 340 €---
1812 930 €3 137 €1 738 €9 793 €---
1913 188 €2 930 €1 531 €10 258 €---
2013 452 €2 716 €1 318 €10 736 €---
2113 721 €2 496 €1 097 €11 225 €---
2213 995 €2 268 €869 €11 727 €---
2314 275 €2 033 €634 €12 243 €---
2414 561 €1 789 €391 €12 771 €---
2514 852 €1 538 €139 €13 314 €---
TOTAL295 763 €137 348 €63 187 €158 415 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €0 €+1 939 €
3+1 939 €0 €+1 939 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €+765 €+1 174 €
6+1 939 €+1 512 €+427 €
7+1 939 €+1 615 €+324 €
8+1 939 €+1 721 €+218 €
9+1 939 €+1 829 €+110 €
10+1 939 €+1 940 €-1 €
11+1 939 €+2 054 €-115 €
12+1 939 €+2 171 €-232 €
13+1 939 €+2 291 €-352 €
14+1 939 €+2 414 €-475 €
15+1 939 €+2 540 €-601 €
16+1 939 €+2 669 €-730 €
17+1 939 €+2 802 €-863 €
18+1 939 €+2 938 €-999 €
19+1 939 €+3 077 €-1 138 €
20+1 939 €+3 221 €-1 282 €
21+1 939 €+3 368 €-1 429 €
22+1 939 €+3 518 €-1 579 €
23+1 939 €+3 673 €-1 734 €
24+1 939 €+3 831 €-1 892 €
25+1 939 €+3 994 €-2 055 €
Total+48 475 €+47 524 €+951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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