Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 5 pièce(s) - 96 m²

Bien expiré
VilleBonnac (09)
Surface96m²
Coût Total125 772€
Loyer Annuel8 685€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 400 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 681,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 10 mn de Pamiers , venez découvrir cette charmante maison de village au calme .

Maison à fort potentiel d'une superficie habitable de 96 M2 ce compose comme suit :

Rez-de-chaussée : séjour ,cuisine de 44M2 ,une buanderie de 12M2

A l'étage 3 grandes chambres une de 21 m2 et deux autres de 19 m2 ,une salle d'eau +1 w-c .

Comble aménageable soit une chambre ou bien un bureau

Reste travaux de rénovation à finir selon votre goût

Certaines photos non contractuelles pour vous aider à mieux vous projeter dans les volumes et l'ameublement !

Pour plus d'informations n'hésitez pas à me contacter Maria Nany

Cette annonce référence 321094 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARIA NANY (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 84337556900020.

Prix du bien : 65 400,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : MARIA NANY

Ville : Bonnac
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Total : 125 772€
Prix d'acquisition : 65 400€
Travaux : 55 140€
Valeur du bien : 120 540€
Frais de notaire : 5 232€
Coût estimé : 5 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8685€/an
Fourchette totale : 547€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 6567€ - 11487€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :37,73€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 659,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 902,65€
Coût de l'assurance :11 319,48€
Taxe foncière : 868,51€/an
Soit par mois : 72,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète du salon : murs, sols, électricité et peinture
Quantité: 30 m²
Raison: État 2.3/5 visible - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 maison
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 140 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Installation: 3 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation:3 840€
    Isolation combles: 96 m² × 40€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 700€
    Parquet flottant: 52 m² × 50€/m² = 2600€, Peinture: 52 m² × 30€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 1540€
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bonnac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 685 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 772 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 671 €
Revenus locatifs : +8 685 €
Charges déductibles : -60 671 €
Résultat foncier Année 1 : -51 986 €(Déficit de 51 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 531 €/an
Revenus locatifs : +8 685 €
Charges déductibles : -5 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30585.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510 €(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 685 €60 675 €4 213 €-51 990 €21 400 €30 590 €30 590 €
28 859 €5 423 €4 101 €3 436 €--27 154 €
39 036 €5 307 €3 986 €3 729 €--23 424 €
49 217 €5 187 €3 866 €4 030 €--19 395 €
59 401 €5 063 €3 742 €4 338 €--15 057 €
69 589 €4 935 €3 613 €4 654 €--10 402 €
79 781 €4 802 €3 481 €4 979 €--5 424 €
89 976 €4 665 €3 343 €5 312 €--112 €
910 176 €4 523 €3 201 €5 653 €---
1010 379 €4 376 €3 055 €6 004 €---
1110 587 €4 224 €2 903 €6 363 €---
1210 799 €4 067 €2 746 €6 732 €---
1311 015 €3 904 €2 583 €7 111 €---
1411 235 €3 736 €2 415 €7 499 €---
1511 460 €3 562 €2 241 €7 898 €---
1611 689 €3 382 €2 061 €8 307 €---
1711 923 €3 196 €1 875 €8 727 €---
1812 161 €3 003 €1 682 €9 158 €---
1912 404 €2 804 €1 483 €9 600 €---
2012 652 €2 598 €1 277 €10 054 €---
2112 906 €2 385 €1 064 €10 520 €---
2213 164 €2 165 €843 €10 999 €---
2313 427 €1 937 €615 €11 490 €---
2413 695 €1 701 €379 €11 995 €---
2513 969 €1 457 €135 €12 513 €---
TOTAL278 185 €149 075 €60 903 €129 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €0 €+1 824 €
3+1 824 €0 €+1 824 €
4+1 824 €0 €+1 824 €
5+1 824 €0 €+1 824 €
6+1 824 €0 €+1 824 €
7+1 824 €0 €+1 824 €
8+1 824 €0 €+1 824 €
9+1 824 €+1 662 €+162 €
10+1 824 €+1 801 €+23 €
11+1 824 €+1 909 €-85 €
12+1 824 €+2 020 €-196 €
13+1 824 €+2 133 €-309 €
14+1 824 €+2 250 €-426 €
15+1 824 €+2 369 €-545 €
16+1 824 €+2 492 €-668 €
17+1 824 €+2 618 €-794 €
18+1 824 €+2 747 €-923 €
19+1 824 €+2 880 €-1 056 €
20+1 824 €+3 016 €-1 192 €
21+1 824 €+3 156 €-1 332 €
22+1 824 €+3 300 €-1 476 €
23+1 824 €+3 447 €-1 623 €
24+1 824 €+3 598 €-1 774 €
25+1 824 €+3 754 €-1 930 €
Total+45 600 €+38 733 €+6 867 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →