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Pavillon 7 pièces 186 m²

VilleSegonzac (19)
Surface186m²
Coût Total212 878€
Loyer Annuel15 374€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 696,77 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 7 pièces principales

A 15 minutes d'objat, 5 minutes de St Robert. Dans un secteur campagne, au calme, sans vis-à-vis, maison comprenant une cuisine, un salon, un séjour, cinq chambres, une salle d'eau, une salle de bains, deux wc, dépendances et garage et un jardin arboré d'environ 4350m². Honoraires à charge acquéreur : 8% Référence annonce : 225-3290 Date de réalisation du diagnostic : 27/07/2025 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 570 € et 7 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Segonzac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19310
Coordonnées : 45.275530, 1.276741
Total : 212 878€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 72 910€
Valeur du bien : 202 510€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 8.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1281€/mois
Loyer annuel estimé : 15374€/an
Fourchette totale : 1052€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 12627€ - 18718€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :983,23 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :182 881 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-53 281€ (-29.1%)
Marge achat-revente :-29 997€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 878€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 099,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 013,85€
Coût de l'assurance :18 094,63€
Taxe foncière : 1 537,39€/an
Soit par mois : 128,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 281,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 910 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 160€
    Isolation toiture: 186 m² × 60€/m² = 11160€ (moyenne 40-80€/m²) incluant main d'œuvre.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (moyenne 10000-15000€) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (moyenne 400-800€) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (moyenne 6000-12000€) incluant électroménager et main d'œuvre.
  • Salle de bain - Rénovation:6 400€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 800€ = 6400€ (moyenne 400-1000€/m²) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (moyenne 50-120€/m²) incluant main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (moyenne 20-40€/m²) incluant main d'œuvre.
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (moyenne 800-2000€) incluant main d'œuvre.
  • Plomberie générale - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes plomberie: entière maison = 10000€ (moyenne 5000-15000€) incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Segonzac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 374 €/an
Calcul : 1 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 878 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 042 €
Revenus locatifs : +15 374 €
Charges déductibles : -82 042 €
Résultat foncier Année 1 : -66 668 €(Déficit de 66 668 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 268 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 132 €/an
Revenus locatifs : +15 374 €
Charges déductibles : -9 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45268.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 374 €82 049 €6 878 €-66 675 €21 400 €45 275 €45 275 €
215 681 €8 953 €6 692 €6 728 €--38 547 €
315 995 €8 761 €6 500 €7 234 €--31 313 €
416 315 €8 563 €6 302 €7 752 €--23 561 €
516 641 €8 358 €6 097 €8 283 €--15 277 €
616 974 €8 146 €5 885 €8 828 €--6 449 €
717 313 €7 927 €5 666 €9 386 €---
817 660 €7 701 €5 440 €9 959 €---
918 013 €7 468 €5 206 €10 545 €---
1018 373 €7 226 €4 965 €11 147 €---
1118 741 €6 977 €4 716 €11 764 €---
1219 115 €6 719 €4 458 €12 396 €---
1319 498 €6 453 €4 192 €13 044 €---
1419 888 €6 178 €3 917 €13 709 €---
1520 285 €5 894 €3 633 €14 391 €---
1620 691 €5 601 €3 340 €15 090 €---
1721 105 €5 297 €3 036 €15 808 €---
1821 527 €4 984 €2 723 €16 543 €---
1921 958 €4 660 €2 399 €17 297 €---
2022 397 €4 326 €2 065 €18 071 €---
2122 845 €3 980 €1 719 €18 864 €---
2223 302 €3 623 €1 362 €19 678 €---
2323 768 €3 254 €993 €20 513 €---
2424 243 €2 873 €612 €21 370 €---
2524 728 €2 479 €218 €22 249 €---
TOTAL492 429 €228 453 €99 014 €263 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 229 €-6 420 €+9 649 €
2+3 229 €0 €+3 229 €
3+3 229 €0 €+3 229 €
4+3 229 €0 €+3 229 €
5+3 229 €0 €+3 229 €
6+3 229 €0 €+3 229 €
7+3 229 €+881 €+2 348 €
8+3 229 €+2 988 €+241 €
9+3 229 €+3 164 €+65 €
10+3 229 €+3 344 €-115 €
11+3 229 €+3 529 €-300 €
12+3 229 €+3 719 €-490 €
13+3 229 €+3 913 €-684 €
14+3 229 €+4 113 €-884 €
15+3 229 €+4 317 €-1 088 €
16+3 229 €+4 527 €-1 298 €
17+3 229 €+4 742 €-1 513 €
18+3 229 €+4 963 €-1 734 €
19+3 229 €+5 189 €-1 960 €
20+3 229 €+5 421 €-2 192 €
21+3 229 €+5 659 €-2 430 €
22+3 229 €+5 904 €-2 675 €
23+3 229 €+6 154 €-2 925 €
24+3 229 €+6 411 €-3 182 €
25+3 229 €+6 675 €-3 446 €
Total+80 725 €+79 193 €+1 532 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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