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Appartement à vendre

VilleReims (51)
Surface67
Coût Total113 280
Loyer Annuel9 331
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois-34
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 432,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, 2 chambres, Gardien, Digicode, Interphone, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. Appartement T4 lumineux de 66m² situé au 2ème étage, idéalement situé à Reims au 17 rue de Florence. Cet appartement dispose de 2 chambres, d'une salle de bain, d'un WC séparé, d'une cuisine séparée, d'un grand salon orienté plein sud. Les 2 chambres sont équipées de solutions de rangements optimisées. Avec une cave. Proche des commodités, des transports en commun et des espaces verts. Quartier Luton / Desbureaux Résidence sécurisée avec digicode et interphone. Chauffage collectif au gaz par le biais du chauffage au sol. Production d'eau chaude par chaudière au gaz Volets roulants. DPE : C. Charges mensuelles estimées à 140 euros/mois. Nombre de lots dans la copropriété : 30. Pas de procédure en cours. Référence à rappeler lors de nos échanges : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.273209, 4.032456
Total : 113 280
Prix d'acquisition : 96 000
Travaux : 9 600
Valeur du bien : 105 600
Frais de notaire : 7 680
Coût estimé : 7 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9331€/an
Fourchette totale : 602€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7226€ - 12047€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,94 €/m²
Basé sur :383 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 647
Prix d'achat :96 000
Décote à l'achat :-61 647 (-39.1%)
Marge achat-revente :44 367€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 034,76
Coût de l'assurance :9 912,00
Taxe foncière : 933,05€/an
Soit par mois : 77,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine anciens et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements de cuisine légèrement datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datés
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète entrée de gamme: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant équipements et plomberie)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 280 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 412
Revenus locatifs : +9 331
Charges déductibles : -16 412
Résultat foncier Année 1 : -7 082(Déficit de 7 082 €)
Imputable sur revenu global : 7 082
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 812 €/an
Revenus locatifs : +9 331
Charges déductibles : -6 812
Résultat foncier Années 2+ : 2 518 €/an
Prix d'achat du bien : 96 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 33116 4163 806-7 0857 085 €--
29 5176 7153 7052 802---
39 7076 6103 6013 097---
49 9026 5023 4923 400---
510 1006 3903 3813 710---
610 3026 2743 2654 027---
710 5086 1553 1454 353---
810 7186 0313 0214 687---
910 9325 9022 8935 030---
1011 1515 7702 7605 381---
1111 3745 6332 6235 741---
1211 6015 4912 4816 111---
1311 8335 3442 3346 489---
1412 0705 1922 1836 878---
1512 3115 0352 0257 277---
1612 5584 8721 8637 685---
1712 8094 7041 6958 105---
1813 0654 5301 5218 535---
1913 3264 3501 3418 976---
2013 5934 1641 1549 429---
2113 8653 9719629 893---
2214 1423 77276310 370---
2314 4253 56655610 859---
2414 7133 35334311 361---
2515 0083 13212211 876---
TOTAL298 859139 87355 035158 9867 085Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 126
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 986
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959-2 126+4 085
2+1 959+841+1 118
3+1 959+929+1 030
4+1 959+1 020+939
5+1 959+1 113+846
6+1 959+1 208+751
7+1 959+1 306+653
8+1 959+1 406+553
9+1 959+1 509+450
10+1 959+1 614+345
11+1 959+1 722+237
12+1 959+1 833+126
13+1 959+1 947+12
14+1 959+2 063-104
15+1 959+2 183-224
16+1 959+2 306-347
17+1 959+2 431-472
18+1 959+2 560-601
19+1 959+2 693-734
20+1 959+2 829-870
21+1 959+2 968-1 009
22+1 959+3 111-1 152
23+1 959+3 258-1 299
24+1 959+3 408-1 449
25+1 959+3 563-1 604
Total+48 975+47 696+1 279
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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