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Appartement à vendre

VilleNandy (77)
Surface101.34m²
Coût Total304 520€
Loyer Annuel17 968€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 101.34 m²
Prix au m² : 2 259,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 30/09/2026, 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 37,81 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, calme, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

NANDY. Commerces et écoles sur place.

Laissez-vous séduire par le charme de cet appartement F4 de plus de 100 m², situé au sein d'un ancien corps de ferme entièrement rénové. Ce bien de caractère allie parfaitement authenticité, confort moderne et fonctionnalité grâce à ses beaux volumes et ses agréables hauteurs sous plafond.

Il se compose au rez de chaussée d'une entrée sur double séjour avec cuisine aménagée et accès à une mezzanine, idéal pour un coin lecture/pièce de jeux. Un couloir dessert ensuite : trois grandes chambres avec placard, une salle de bains avec WC, un WC individuel et un dressing.

Vous bénéficierez également de deux places de stationnement privative, un véritable atout au quotidien.

Implanté au sein d'une résidence calme et sécurisée, cet appartement profite d'un emplacement recherché, à proximité immédiate du centre-ville, des commerces et de la zone commerciale, facilitant ainsi votre quotidien tout en préservant votre tranquillité.

Une opportunité rare à découvrir sans tarder, proposée par l'Agence Santacreu.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Lucas POHER

Ville : Nandy
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77176
Coordonnées : 48.581168, 2.545301
Total : 304 520€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 57 200€
Valeur du bien : 286 200€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101.34m²
Loyer prédit : 14.78€/m²/mois
Fourchette : 12.80€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1497€/mois
Loyer annuel estimé : 17968€/an
Fourchette totale : 1297€ - 1728€/mois
Fourchette annuelle : 15567€ - 20740€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 637,93 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 668 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-139 668€ (-37.9%)
Marge achat-revente :64 148€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 490,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :121,81€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 612,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 605,36€
Coût de l'assurance :36 542,40€
Taxe foncière : 1 796,80€/an
Soit par mois : 149,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 497,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 761,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-264,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement de la peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: Remplacement robinetterie et peinture = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2700€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:4 500€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1500€/chambre = 4500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nandy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 968 €/an
Calcul : 1 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 520 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 462 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 348 €
Revenus locatifs : +17 968 €
Charges déductibles : -70 348 €
Résultat foncier Année 1 : -52 380 €(Déficit de 52 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 980 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 148 €/an
Revenus locatifs : +17 968 €
Charges déductibles : -13 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30979.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 968 €70 357 €9 899 €-52 389 €21 400 €30 989 €30 989 €
218 327 €12 891 €9 632 €5 437 €--25 553 €
318 694 €12 615 €9 357 €6 079 €--19 474 €
419 068 €12 330 €9 072 €6 738 €--12 736 €
519 449 €12 036 €8 777 €7 413 €--5 323 €
619 838 €11 732 €8 473 €8 106 €---
720 235 €11 417 €8 159 €8 818 €---
820 640 €11 092 €7 834 €9 547 €---
921 052 €10 757 €7 498 €10 296 €---
1021 473 €10 410 €7 151 €11 064 €---
1121 903 €10 051 €6 793 €11 852 €---
1222 341 €9 681 €6 422 €12 660 €---
1322 788 €9 298 €6 039 €13 490 €---
1423 244 €8 902 €5 644 €14 341 €---
1523 708 €8 493 €5 235 €15 215 €---
1624 183 €8 071 €4 812 €16 112 €---
1724 666 €7 634 €4 376 €17 032 €---
1825 160 €7 183 €3 925 €17 977 €---
1925 663 €6 717 €3 458 €18 946 €---
2026 176 €6 235 €2 976 €19 941 €---
2126 700 €5 737 €2 478 €20 963 €---
2227 234 €5 222 €1 964 €22 011 €---
2327 778 €4 691 €1 432 €23 088 €---
2428 334 €4 141 €883 €24 193 €---
2528 900 €3 573 €315 €25 327 €---
TOTAL575 522 €281 268 €142 605 €294 254 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 773 €-6 420 €+10 193 €
2+3 773 €0 €+3 773 €
3+3 773 €0 €+3 773 €
4+3 773 €0 €+3 773 €
5+3 773 €0 €+3 773 €
6+3 773 €+835 €+2 938 €
7+3 773 €+2 645 €+1 128 €
8+3 773 €+2 864 €+909 €
9+3 773 €+3 089 €+684 €
10+3 773 €+3 319 €+454 €
11+3 773 €+3 555 €+218 €
12+3 773 €+3 798 €-25 €
13+3 773 €+4 047 €-274 €
14+3 773 €+4 302 €-529 €
15+3 773 €+4 564 €-791 €
16+3 773 €+4 834 €-1 061 €
17+3 773 €+5 110 €-1 337 €
18+3 773 €+5 393 €-1 620 €
19+3 773 €+5 684 €-1 911 €
20+3 773 €+5 982 €-2 209 €
21+3 773 €+6 289 €-2 516 €
22+3 773 €+6 603 €-2 830 €
23+3 773 €+6 926 €-3 153 €
24+3 773 €+7 258 €-3 485 €
25+3 773 €+7 598 €-3 825 €
Total+94 325 €+88 276 €+6 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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