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Appartement à vendre

VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface72.1m²
Coût Total200 610€
Loyer Annuel12 810€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 72.1 m²
Prix au m² : 1 914,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19,62 m²), 3 chambres, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

Découvrez cet appartement de 72,10 m², situé au 5ème étage d'un immeuble de 7 étages, au coeur de Dammarie-les-Lys. Ce bien offre un cadre de vie idéal avec ses 3 chambres spacieuses et son séjour exposé plein sud-est, garantissant une luminosité optimale. La cuisine est aménagée et le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz collectif, offrant confort et chaleur.

L'appartement est au calme, parfait pour se ressourcer après une journée bien remplie. Vous apprécierez également la salle de bain moderne et les toilettes séparées.

À l'extérieur, l'immeuble est en bon état et bénéficie d'un standing agréable. Vous disposerez d'un balcon pour profiter des journées ensoleillées, ainsi qu'une cave pour un espace de rangement supplémentaire.

Profitez de la proximité de plusieurs établissements scolaires tels que l'École Jacques Monod et le Collège Georges Politzer, ainsi que des équipements culturels comme le Centre des Musiques Didier Lockwood.

Ne manquez pas cette opportunité rare, cet appartement est une exclusivité de l'agence ERA LC2I IMMOBILIER. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Copropriété de 590 lots - dont 520 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3010.00 euros.

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.521043, 2.635240
Total : 200 610€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 51 570€
Valeur du bien : 189 570€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.1m²
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1068€/mois
Loyer annuel estimé : 12810€/an
Fourchette totale : 924€ - 1234€/mois
Fourchette annuelle : 11085€ - 14803€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 498,45 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 138 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-42 138€ (-23.4%)
Marge achat-revente :-20 472€ (-11.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :80,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 096,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 242,40€
Coût de l'assurance :24 073,20€
Taxe foncière : 1 281,01€/an
Soit par mois : 106,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,83€/mois
Soit par an : 3 009,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 067,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 454,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-386,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif existant.
Quantité: 1 système pour 72.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72.1 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité pour la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise aux normes.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser et mettre aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 570 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Carrelage: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 3240€
  • Chambres - Peinture:2 520€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 068 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 810 €/an
Calcul : 1 068 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 610 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 281 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 010 €/an
Calcul : 251 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 977 €
Revenus locatifs : +12 810 €
Charges déductibles : -63 977 €
Résultat foncier Année 1 : -51 166 €(Déficit de 51 166 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 766 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 407 €/an
Revenus locatifs : +12 810 €
Charges déductibles : -12 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29766.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 810 €63 983 €7 159 €-51 173 €21 400 €29 773 €29 773 €
213 066 €12 228 €6 974 €838 €--28 935 €
313 328 €12 037 €6 783 €1 291 €--27 644 €
413 594 €11 838 €6 584 €1 756 €--25 888 €
513 866 €11 632 €6 378 €2 234 €--23 654 €
614 143 €11 419 €6 165 €2 725 €--20 930 €
714 426 €11 198 €5 944 €3 229 €--17 701 €
814 715 €10 968 €5 714 €3 747 €--13 954 €
915 009 €10 730 €5 476 €4 279 €--9 675 €
1015 309 €10 484 €5 230 €4 826 €--4 850 €
1115 615 €10 228 €4 974 €5 387 €---
1215 928 €9 963 €4 709 €5 965 €---
1316 246 €9 688 €4 434 €6 558 €---
1416 571 €9 404 €4 150 €7 168 €---
1516 903 €9 108 €3 854 €7 794 €---
1617 241 €8 802 €3 548 €8 439 €---
1717 586 €8 485 €3 231 €9 101 €---
1817 937 €8 156 €2 902 €9 781 €---
1918 296 €7 815 €2 561 €10 481 €---
2018 662 €7 461 €2 207 €11 201 €---
2119 035 €7 095 €1 841 €11 940 €---
2219 416 €6 715 €1 461 €12 701 €---
2319 804 €6 321 €1 067 €13 483 €---
2420 200 €5 912 €659 €14 288 €---
2520 604 €5 489 €235 €15 115 €---
TOTAL410 312 €287 160 €104 242 €123 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 690 €-6 420 €+9 110 €
2+2 690 €0 €+2 690 €
3+2 690 €0 €+2 690 €
4+2 690 €0 €+2 690 €
5+2 690 €0 €+2 690 €
6+2 690 €0 €+2 690 €
7+2 690 €0 €+2 690 €
8+2 690 €0 €+2 690 €
9+2 690 €0 €+2 690 €
10+2 690 €0 €+2 690 €
11+2 690 €+161 €+2 529 €
12+2 690 €+1 789 €+901 €
13+2 690 €+1 967 €+723 €
14+2 690 €+2 150 €+540 €
15+2 690 €+2 338 €+352 €
16+2 690 €+2 532 €+158 €
17+2 690 €+2 730 €-40 €
18+2 690 €+2 934 €-244 €
19+2 690 €+3 144 €-454 €
20+2 690 €+3 360 €-670 €
21+2 690 €+3 582 €-892 €
22+2 690 €+3 810 €-1 120 €
23+2 690 €+4 045 €-1 355 €
24+2 690 €+4 286 €-1 596 €
25+2 690 €+4 535 €-1 845 €
Total+67 250 €+36 946 €+30 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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