Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleLigueil (37)
Surface127m²
Coût Total217 970€
Loyer Annuel12 055€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 500 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 114,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme

Margaux vous propose sur la commune de LIGUEIL en EXCLUSIVITE ! A proximité des écoles et des commerces !

Belle maison de bourg à aménager comprenant au rez-de-chaussée : pièce de vie lumineuse avec accès sur le double garage, cuisine indépendante aménagée, salle d'eau, wc séparé, salon/séjour, buanderie. Au premier étage, palier desservant, deux grandes pièces en enfilade et wc séparé. Au second étage, palier desservant deux pièces en enfilade avec wc séparé et dressing. A l'extérieur, cour entièrement close et double garage attenant.

Ses atouts : tout à l'égout, huisseries double vitrage

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.043428, 0.806139
Total : 217 970€
Prix d'acquisition : 141 500€
Travaux : 65 150€
Valeur du bien : 206 650€
Frais de notaire : 11 320€
Coût estimé : 11 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12055€/an
Fourchette totale : 776€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 9308€ - 15611€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 269,15 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 181 €
Prix d'achat :141 500 €
Décote à l'achat :-19 681€ (-12.2%)
Marge achat-revente :-56 789€ (-35.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 181,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 445,81€
Coût de l'assurance :26 156,40€
Taxe foncière : 1 205,45€/an
Soit par mois : 100,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 004,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement complet du salon (peinture, revêtement de sol)
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement complet du salon (peinture, revêtement de sol)
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 150 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 100€
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 60€/m² = 7620€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Cuisine:7 700€
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon (20 m²): Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salon:2 250€
    Rénovation salon (15 m²): Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet flottant 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 800€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres (3 chambres, 45 m²): Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Parquet flottant 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligueil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 055 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 205 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 000 €
Revenus locatifs : +12 055 €
Charges déductibles : -75 000 €
Résultat foncier Année 1 : -62 945 €(Déficit de 62 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 850 €/an
Revenus locatifs : +12 055 €
Charges déductibles : -9 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41545.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 975 €(65% de 141 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 345 €/an
Calcul : 91 975 € × 3,636% = 3 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 055 €75 007 €7 605 €-62 953 €21 400 €41 553 €41 553 €
212 296 €9 659 €7 407 €2 637 €--38 916 €
312 542 €9 453 €7 201 €3 088 €--35 827 €
412 792 €9 240 €6 988 €3 552 €--32 275 €
513 048 €9 020 €6 768 €4 029 €--28 247 €
613 309 €8 791 €6 539 €4 518 €--23 728 €
713 575 €8 554 €6 303 €5 021 €--18 708 €
813 847 €8 309 €6 058 €5 538 €--13 170 €
914 124 €8 055 €5 804 €6 069 €--7 101 €
1014 406 €7 792 €5 540 €6 614 €--487 €
1114 694 €7 520 €5 268 €7 175 €---
1214 988 €7 237 €4 986 €7 751 €---
1315 288 €6 945 €4 693 €8 343 €---
1415 594 €6 642 €4 390 €8 952 €---
1515 906 €6 328 €4 077 €9 577 €---
1616 224 €6 003 €3 751 €10 221 €---
1716 548 €5 666 €3 415 €10 882 €---
1816 879 €5 318 €3 066 €11 562 €---
1917 217 €4 956 €2 705 €12 260 €---
2017 561 €4 582 €2 330 €12 979 €---
2117 912 €4 194 €1 943 €13 718 €---
2218 271 €3 793 €1 541 €14 478 €---
2318 636 €3 377 €1 125 €15 259 €---
2419 009 €2 946 €694 €16 063 €---
2519 389 €2 499 €248 €16 889 €---
TOTAL386 110 €231 889 €110 446 €154 221 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 531 €-6 420 €+8 951 €
2+2 531 €0 €+2 531 €
3+2 531 €0 €+2 531 €
4+2 531 €0 €+2 531 €
5+2 531 €0 €+2 531 €
6+2 531 €0 €+2 531 €
7+2 531 €0 €+2 531 €
8+2 531 €0 €+2 531 €
9+2 531 €0 €+2 531 €
10+2 531 €0 €+2 531 €
11+2 531 €+2 006 €+525 €
12+2 531 €+2 325 €+206 €
13+2 531 €+2 503 €+28 €
14+2 531 €+2 686 €-155 €
15+2 531 €+2 873 €-342 €
16+2 531 €+3 066 €-535 €
17+2 531 €+3 265 €-734 €
18+2 531 €+3 468 €-937 €
19+2 531 €+3 678 €-1 147 €
20+2 531 €+3 894 €-1 363 €
21+2 531 €+4 115 €-1 584 €
22+2 531 €+4 343 €-1 812 €
23+2 531 €+4 578 €-2 047 €
24+2 531 €+4 819 €-2 288 €
25+2 531 €+5 067 €-2 536 €
Total+63 275 €+46 266 €+17 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →