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Appartement 3 pièces 76m2

Bien expiré
VilleVernouillet (28)
Surface76
Coût Total140 492
Loyer Annuel9 761
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-425
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 577,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 76m2 à vendre. Appartement lumineux en très bon état au 4ème et dernier étage d’un immeuble avec ascenseur parfaitement situé sur la commune de Vernouillet. Se compose d’un vaste salon/séjour, d’une cuisine aménagée et équipée récente avec arrière cuisine, de deux belles chambres, d’une salle de bain en bon état, WC séparés et pièce de dressing. Se compose également d’un garage, d’une cave et d’un balcon. Travaux récents effectués : peintures, sols, cuisine aménagée, VMC. Fenêtres en double vitrage PVC, chauffage au gaz. Appartement en copropriété, montant des charges de copropriété : environ 346€ par mois (chauffage, eau, entretien de l’ascenseur, des espaces verts, des parties communes, …). Montant de la taxe foncière : 1890€ par an. Prix net vendeur : 119 900€ Contactez-moi pour plus de renseignements.

Ville : Vernouillet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.723540, 1.359680
Total : 140 492
Prix d'acquisition : 119 900
Travaux : 11 000
Valeur du bien : 130 900
Frais de notaire : 9 592
Coût estimé : 9 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 12.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9761€/an
Fourchette totale : 688€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 8254€ - 11544€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 492
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 806,04
Coût de l'assurance :12 293,05
Taxe foncière : 1 890,00€/an
Soit par mois : 157,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 346,00€/mois
Soit par an : 4 152,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 813,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 238,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-425,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernouillet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 761 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 492 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 152 €/an
Calcul : 346 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 222
Revenus locatifs : +9 761
Charges déductibles : -22 222
Résultat foncier Année 1 : -12 461(Déficit de 12 461 €)
Imputable sur revenu global : 12 461
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 222 €/an
Revenus locatifs : +9 761
Charges déductibles : -11 222
Résultat foncier Années 2+ : -1 461 €/an(Déficit de 1 461 €)
Prix d'achat du bien : 119 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 76122 2264 693-12 46512 465 €--
29 95611 1014 568-1 1451 145 €--
310 15510 9724 438-817817 €--
410 35910 8394 305-480480 €--
510 56610 7004 167-134134 €--
610 77710 5574 024220---
710 99310 4093 876583---
811 21210 2563 723956---
911 43710 0983 5641 339---
1011 6659 9343 4011 731---
1111 8999 7653 2312 134---
1212 1379 5903 0562 547---
1312 3799 4092 8752 970---
1412 6279 2222 6883 405---
1512 8809 0282 4943 852---
1613 1378 8282 2944 310---
1713 4008 6202 0874 780---
1813 6688 4061 8725 262---
1913 9418 1841 6505 757---
2014 2207 9551 4216 265---
2114 5057 7181 1846 787---
2214 7957 4729387 322---
2315 0917 2186857 872---
2415 3926 9564228 437---
2515 7006 6841519 016---
TOTAL312 653242 14967 80670 50315 041Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 512
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 503
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 050-3 740+5 790
2+2 050-344+2 394
3+2 050-245+2 295
4+2 050-144+2 194
5+2 050-40+2 090
6+2 050+66+1 984
7+2 050+175+1 875
8+2 050+287+1 763
9+2 050+402+1 648
10+2 050+519+1 531
11+2 050+640+1 410
12+2 050+764+1 286
13+2 050+891+1 159
14+2 050+1 022+1 028
15+2 050+1 155+895
16+2 050+1 293+757
17+2 050+1 434+616
18+2 050+1 579+471
19+2 050+1 727+323
20+2 050+1 880+170
21+2 050+2 036+14
22+2 050+2 197-147
23+2 050+2 362-312
24+2 050+2 531-481
25+2 050+2 705-655
Total+51 250+21 151+30 099
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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