Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSaint-Yrieix-la-Perche (87)
Surface119m²
Coût Total149 596€
Loyer Annuel10 855€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 200 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 825,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 4 chambres, Jardin, Terrasse

A deux pas du centre ville de St Yrieix, maison d'environ 120 m² comprenant un salon, un séjour, une cuisine, 4 chambres, une salle d'eau, wc, petit jardin agrémenté d'une terrasse ainsi que d'un four à pain/pizza. Cette maison offre diverses possibilités d'aménagements.

Ville : Saint-Yrieix-la-Perche
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.532047, 1.164753
Total : 149 596€
Prix d'acquisition : 98 200€
Travaux : 43 540€
Valeur du bien : 141 740€
Frais de notaire : 7 856€
Coût estimé : 7 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10855€/an
Fourchette totale : 742€ - 1103€/mois
Fourchette annuelle : 8903€ - 13235€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 242,5 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :147 858 €
Prix d'achat :98 200 €
Décote à l'achat :-49 658€ (-33.6%)
Marge achat-revente :-1 738€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 596€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :59,84€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 792,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 055,14€
Coût de l'assurance :17 951,52€
Taxe foncière : 1 085,51€/an
Soit par mois : 90,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 904,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments légèrement usés nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement écaillée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 540 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 140€
    Isolation combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Yrieix-la-Perche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 855 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 596 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 202 €
Revenus locatifs : +10 855 €
Charges déductibles : -50 202 €
Résultat foncier Année 1 : -39 347 €(Déficit de 39 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 662 €/an
Revenus locatifs : +10 855 €
Charges déductibles : -6 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 193 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17946.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 830 €(65% de 98 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 321 €/an
Calcul : 63 830 € × 3,636% = 2 321 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 855 €50 206 €4 863 €-39 351 €21 400 €17 951 €17 951 €
211 072 €6 535 €4 732 €4 537 €--13 415 €
311 294 €6 400 €4 596 €4 894 €--8 521 €
411 520 €6 260 €4 457 €5 259 €--3 261 €
511 750 €6 115 €4 312 €5 634 €---
611 985 €5 966 €4 162 €6 019 €---
712 225 €5 812 €4 008 €6 413 €---
812 469 €5 652 €3 848 €6 817 €---
912 719 €5 487 €3 684 €7 231 €---
1012 973 €5 317 €3 513 €7 656 €---
1113 232 €5 141 €3 337 €8 092 €---
1213 497 €4 959 €3 155 €8 538 €---
1313 767 €4 770 €2 967 €8 996 €---
1414 042 €4 576 €2 773 €9 466 €---
1514 323 €4 375 €2 572 €9 948 €---
1614 610 €4 168 €2 364 €10 442 €---
1714 902 €3 953 €2 150 €10 949 €---
1815 200 €3 732 €1 928 €11 468 €---
1915 504 €3 502 €1 699 €12 001 €---
2015 814 €3 266 €1 462 €12 548 €---
2116 130 €3 021 €1 218 €13 109 €---
2216 453 €2 768 €965 €13 684 €---
2316 782 €2 507 €704 €14 275 €---
2417 117 €2 237 €434 €14 880 €---
2517 460 €1 958 €155 €15 502 €---
TOTAL347 693 €158 684 €70 055 €189 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-6 420 €+8 700 €
2+2 280 €0 €+2 280 €
3+2 280 €0 €+2 280 €
4+2 280 €0 €+2 280 €
5+2 280 €+712 €+1 568 €
6+2 280 €+1 806 €+474 €
7+2 280 €+1 924 €+356 €
8+2 280 €+2 045 €+235 €
9+2 280 €+2 169 €+111 €
10+2 280 €+2 297 €-17 €
11+2 280 €+2 428 €-148 €
12+2 280 €+2 562 €-282 €
13+2 280 €+2 699 €-419 €
14+2 280 €+2 840 €-560 €
15+2 280 €+2 984 €-704 €
16+2 280 €+3 133 €-853 €
17+2 280 €+3 285 €-1 005 €
18+2 280 €+3 440 €-1 160 €
19+2 280 €+3 600 €-1 320 €
20+2 280 €+3 764 €-1 484 €
21+2 280 €+3 933 €-1 653 €
22+2 280 €+4 105 €-1 825 €
23+2 280 €+4 282 €-2 002 €
24+2 280 €+4 464 €-2 184 €
25+2 280 €+4 650 €-2 370 €
Total+57 000 €+56 703 €+297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →