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Appartement 5 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface114m²
Coût Total240 300€
Loyer Annuel15 680€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 114 m² - Appartement 5 pièces 114 m²

Situé au 3ème étage d'un immeuble, cet appartement offre un fort potentiel d'optimisation. Il comprend un séjour, une cuisine séparée, quatre chambres dont une avec point d'eau en attente, une salle de bain et un WC indépendant. Double vitrage intégral, chauffage central, production d'eau chaude par cumulus électrique, cave en annexe.Proche de La gare SNCF. Sa configuration permet la création de deux appartements, offrant un excellent rendement locatif. Produit rare, idéal pour investisseur avisé.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 114 m²

Consommation énergie primaire : 163 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 350 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.530556, 6.468929
Total : 240 300€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 225 100€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1307€/mois
Loyer annuel estimé : 15680€/an
Fourchette totale : 1061€ - 1609€/mois
Fourchette annuelle : 12738€ - 19302€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 072,75 €/m²
Basé sur :478 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 294 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-46 294€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-4 006€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 273,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 599,53€
Coût de l'assurance :21 026,25€
Taxe foncière : 1 568,02€/an
Soit par mois : 130,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 403,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Rafraîchissement carrelage: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 680 €/an
Calcul : 1 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 814 €
Revenus locatifs : +15 680 €
Charges déductibles : -45 814 €
Résultat foncier Année 1 : -30 134 €(Déficit de 30 134 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 434 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 714 €/an
Revenus locatifs : +15 680 €
Charges déductibles : -10 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19433.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 680 €45 822 €8 313 €-30 142 €10 700 €19 442 €19 442 €
215 994 €10 504 €8 095 €5 490 €--13 952 €
316 314 €10 279 €7 870 €6 035 €--7 917 €
416 640 €10 045 €7 636 €6 595 €--1 322 €
516 973 €9 803 €7 394 €7 169 €---
617 312 €9 553 €7 144 €7 759 €---
717 658 €9 293 €6 884 €8 365 €---
818 012 €9 025 €6 616 €8 987 €---
918 372 €8 747 €6 338 €9 625 €---
1018 739 €8 459 €6 050 €10 281 €---
1119 114 €8 160 €5 751 €10 954 €---
1219 496 €7 852 €5 442 €11 645 €---
1319 886 €7 532 €5 123 €12 355 €---
1420 284 €7 200 €4 791 €13 084 €---
1520 690 €6 857 €4 448 €13 832 €---
1621 103 €6 502 €4 093 €14 601 €---
1721 526 €6 134 €3 725 €15 391 €---
1821 956 €5 753 €3 344 €16 203 €---
1922 395 €5 359 €2 950 €17 036 €---
2022 843 €4 950 €2 541 €17 893 €---
2123 300 €4 527 €2 118 €18 773 €---
2223 766 €4 089 €1 680 €19 677 €---
2324 241 €3 635 €1 226 €20 606 €---
2424 726 €3 166 €757 €21 560 €---
2525 221 €2 679 €270 €22 542 €---
TOTAL502 241 €215 926 €120 600 €286 315 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 293 €-3 210 €+6 503 €
2+3 293 €0 €+3 293 €
3+3 293 €0 €+3 293 €
4+3 293 €0 €+3 293 €
5+3 293 €+1 754 €+1 539 €
6+3 293 €+2 328 €+965 €
7+3 293 €+2 510 €+783 €
8+3 293 €+2 696 €+597 €
9+3 293 €+2 888 €+405 €
10+3 293 €+3 084 €+209 €
11+3 293 €+3 286 €+7 €
12+3 293 €+3 493 €-200 €
13+3 293 €+3 706 €-413 €
14+3 293 €+3 925 €-632 €
15+3 293 €+4 150 €-857 €
16+3 293 €+4 380 €-1 087 €
17+3 293 €+4 617 €-1 324 €
18+3 293 €+4 861 €-1 568 €
19+3 293 €+5 111 €-1 818 €
20+3 293 €+5 368 €-2 075 €
21+3 293 €+5 632 €-2 339 €
22+3 293 €+5 903 €-2 610 €
23+3 293 €+6 182 €-2 889 €
24+3 293 €+6 468 €-3 175 €
25+3 293 €+6 762 €-3 469 €
Total+82 325 €+85 895 €+-3 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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