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Maison à vendre

VilleSury-le-Comtal (42)
Surface85m²
Coût Total140 820€
Loyer Annuel9 262€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 929,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3 chambres

Maison de ville sur 3 étage de 85 m2 (3 chambres ) Secteur calme bien situé . A proximité des écoles et commerces . Chauffage et eau chaude électrique .

Ville : Sury-le-Comtal
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42450
Coordonnées : 45.541697, 4.178009
Total : 140 820€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 134 500€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9262€/an
Fourchette totale : 573€ - 1039€/mois
Fourchette annuelle : 6878€ - 12473€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 840,57 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 448 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-77 448€ (-49.5%)
Marge achat-revente :15 628€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :56,33€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 745,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 945,38€
Coût de l'assurance :16 898,40€
Taxe foncière : 926,23€/an
Soit par mois : 77,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Remplacement système:4 600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 200€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:13 800€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rénovation légère:900€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€ = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sury-le-Comtal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 262 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 820 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 675 €
Revenus locatifs : +9 262 €
Charges déductibles : -61 675 €
Résultat foncier Année 1 : -52 413 €(Déficit de 52 413 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 013 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 175 €/an
Revenus locatifs : +9 262 €
Charges déductibles : -6 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31013.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 262 €61 680 €4 578 €-52 417 €21 400 €31 017 €31 017 €
29 448 €6 056 €4 454 €3 391 €--27 626 €
39 636 €5 929 €4 327 €3 708 €--23 919 €
49 829 €5 797 €4 195 €4 032 €--19 887 €
510 026 €5 661 €4 059 €4 365 €--15 522 €
610 226 €5 520 €3 918 €4 706 €--10 816 €
710 431 €5 375 €3 773 €5 056 €--5 761 €
810 639 €5 225 €3 623 €5 415 €--346 €
910 852 €5 070 €3 467 €5 783 €---
1011 069 €4 909 €3 307 €6 160 €---
1111 291 €4 743 €3 141 €6 547 €---
1211 517 €4 572 €2 970 €6 944 €---
1311 747 €4 395 €2 793 €7 352 €---
1411 982 €4 212 €2 610 €7 770 €---
1512 221 €4 023 €2 421 €8 198 €---
1612 466 €3 828 €2 225 €8 638 €---
1712 715 €3 626 €2 024 €9 089 €---
1812 969 €3 417 €1 815 €9 552 €---
1913 229 €3 201 €1 599 €10 027 €---
2013 493 €2 979 €1 376 €10 515 €---
2113 763 €2 748 €1 146 €11 015 €---
2214 039 €2 510 €908 €11 528 €---
2314 319 €2 264 €662 €12 055 €---
2414 606 €2 010 €408 €12 595 €---
2514 898 €1 748 €146 €13 150 €---
TOTAL296 674 €161 500 €65 945 €135 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 945 €-6 420 €+8 365 €
2+1 945 €0 €+1 945 €
3+1 945 €0 €+1 945 €
4+1 945 €0 €+1 945 €
5+1 945 €0 €+1 945 €
6+1 945 €0 €+1 945 €
7+1 945 €0 €+1 945 €
8+1 945 €0 €+1 945 €
9+1 945 €+1 631 €+314 €
10+1 945 €+1 848 €+97 €
11+1 945 €+1 964 €-19 €
12+1 945 €+2 083 €-138 €
13+1 945 €+2 206 €-261 €
14+1 945 €+2 331 €-386 €
15+1 945 €+2 460 €-515 €
16+1 945 €+2 591 €-646 €
17+1 945 €+2 727 €-782 €
18+1 945 €+2 866 €-921 €
19+1 945 €+3 008 €-1 063 €
20+1 945 €+3 154 €-1 209 €
21+1 945 €+3 304 €-1 359 €
22+1 945 €+3 458 €-1 513 €
23+1 945 €+3 616 €-1 671 €
24+1 945 €+3 779 €-1 834 €
25+1 945 €+3 945 €-2 000 €
Total+48 625 €+40 552 €+8 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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