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Exclusivité Appt T2 Terrasse XL

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface49m²
Coût Total110 700€
Loyer Annuel7 208€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 112,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

SOUS COMPROMIS : Rare sur zone , idéal primo accédant jeune actif ou investisseur locatif rentabilité brute 10%, rare sur zone appt T2 de 49m2 avec belle terrasse vue Garonne de 18m2. Proximité immédiate stationnements et parkings publics gratuits, commerces et services. 1er étage avec hall commun rdc de style. Logement en trés bon état habitable de suite même si évolutif pour plus de modernité. Sas d'entrée, séjour lumineux avec coin cuisine équipée pouvant être ouvert. Chambre spacieuse donnant sur rue avec placard, fraiche et bien isolée, juste à côté un grand dressing/buanderie possible coin bureau. Chauffage électrique. Raccordable fibre. DTG et création de copropriété en cours. Tous diagnostics réalisés ok. Opportunité rare de votre Spécialiste Immobilier. Ce bien vous est présenté par Philippe Rézel , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/257.pdf

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.388851, 0.308144
Total : 110 700€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 51 840€
Valeur du bien : 106 340€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 15.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7208€/an
Fourchette totale : 483€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5795€ - 8966€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :33,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 577,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 720,98€
Coût de l'assurance :9 963,00€
Taxe foncière : 720,85€/an
Soit par mois : 60,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une solution plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique requise.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 49 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 840 €(1 058 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 840€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 49 m² × 160€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 609 €
Revenus locatifs : +7 208 €
Charges déductibles : -56 609 €
Résultat foncier Année 1 : -49 401 €(Déficit de 49 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 769 €/an
Revenus locatifs : +7 208 €
Charges déductibles : -4 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28000.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 208 €56 613 €3 654 €-49 404 €21 400 €28 004 €28 004 €
27 353 €4 675 €3 556 €2 678 €--25 327 €
37 500 €4 574 €3 455 €2 926 €--22 401 €
47 650 €4 469 €3 350 €3 180 €--19 221 €
57 803 €4 361 €3 242 €3 441 €--15 780 €
67 959 €4 250 €3 130 €3 709 €--12 070 €
78 118 €4 134 €3 015 €3 984 €--8 087 €
88 280 €4 015 €2 895 €4 266 €--3 821 €
98 446 €3 891 €2 772 €4 555 €---
108 615 €3 763 €2 644 €4 851 €---
118 787 €3 631 €2 512 €5 156 €---
128 963 €3 495 €2 376 €5 468 €---
139 142 €3 354 €2 234 €5 788 €---
149 325 €3 208 €2 088 €6 117 €---
159 511 €3 057 €1 938 €6 454 €---
169 702 €2 901 €1 782 €6 801 €---
179 896 €2 740 €1 620 €7 156 €---
1810 094 €2 573 €1 454 €7 521 €---
1910 295 €2 401 €1 281 €7 895 €---
2010 501 €2 222 €1 103 €8 279 €---
2110 711 €2 038 €919 €8 673 €---
2210 926 €1 847 €728 €9 078 €---
2311 144 €1 650 €531 €9 494 €---
2411 367 €1 447 €327 €9 920 €---
2511 594 €1 236 €117 €10 358 €---
TOTAL230 889 €132 545 €52 721 €98 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514 €-6 420 €+7 934 €
2+1 514 €0 €+1 514 €
3+1 514 €0 €+1 514 €
4+1 514 €0 €+1 514 €
5+1 514 €0 €+1 514 €
6+1 514 €0 €+1 514 €
7+1 514 €0 €+1 514 €
8+1 514 €0 €+1 514 €
9+1 514 €+220 €+1 294 €
10+1 514 €+1 455 €+59 €
11+1 514 €+1 547 €-33 €
12+1 514 €+1 640 €-126 €
13+1 514 €+1 737 €-223 €
14+1 514 €+1 835 €-321 €
15+1 514 €+1 936 €-422 €
16+1 514 €+2 040 €-526 €
17+1 514 €+2 147 €-633 €
18+1 514 €+2 256 €-742 €
19+1 514 €+2 368 €-854 €
20+1 514 €+2 484 €-970 €
21+1 514 €+2 602 €-1 088 €
22+1 514 €+2 723 €-1 209 €
23+1 514 €+2 848 €-1 334 €
24+1 514 €+2 976 €-1 462 €
25+1 514 €+3 107 €-1 593 €
Total+37 850 €+29 503 €+8 347 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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