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Vente maison 4 pièces 98 m² Saint-Maurice-près-Pionsat (63330) - Superimmo

Bien expiré
VillePionsat (63)
Surface98
Coût Total117 420
Loyer Annuel7 808
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 622,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg plein de potentiel avec grange, garage et jardin. Située dans l'agréable petit bourg de Saint-Maurice-près-Pionsat vous trouverez cette maison habitable pendant les travaux ou les vacances, dans l'attente de votre amour pour avancer dans les rénovations. Au rez-de-chaussée elle est composée d'une première pièce avec coin-cuisine ; ayant conservé les vieilles poutres, la cheminée et le joli placard intégré. S'en suit une deuxième pièce servant parfaitement de séjour. Également au rez-de-chaussée la salle de bains avec wc et emplacement pour la machine à laver. Depuis la cuisine, vous pourrez accéder au palier du premier étage desservant deux chambres dont une avec une petite mezzanine. Attenant à la maison une spacieuse grange permettant de garer des voitures, de stocker ou pourquoi pas d'agrandir la maison. En face de la maison un petit garage (anciennement un four à pain, mais il n'y a plus de four) et le jardin. Le terrain devant la maison, entre la maison et le garage avec jardin est communale mais parfaitement utilisable pour garer votre voiture ou mettre un salon de jardin. Taxe foncière basse Du caractère et potentiel Double vitrage bois Couverture à revoir Branchement pour des radiateurs électriques sur place Tout à l'égout. Compteur eau et compteur électrique Linky Vous souhaitez plus de renseignements ou prévoir une visite, n'attendez plus et contactez-nous !


Et si vous regardez cette annonce sur un autre site que le nôtre, A la Campagne Immobilier, pensez à faire un tour sur notre site, vous pourrez profiter de plus de photos et de la visite à 360° Honoraires à la charge du vendeur. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Pionsat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63330
Total : 117 420
Prix d'acquisition : 61 000
Travaux : 51 540
Valeur du bien : 112 540
Frais de notaire : 4 880
Coût estimé : 4 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7808€/an
Fourchette totale : 491€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 5895€ - 10342€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :34,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 921,39
Coût de l'assurance :10 274,25
Taxe foncière : 780,82€/an
Soit par mois : 65,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 540(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:2 940
    Isolation des combles: 98 m² × 30€/m² = 2940€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pionsat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 808 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 420 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 603
Revenus locatifs : +7 808
Charges déductibles : -56 603
Résultat foncier Année 1 : -48 795(Déficit de 48 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 395
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 063 €/an
Revenus locatifs : +7 808
Charges déductibles : -5 063
Résultat foncier Années 2+ : 2 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27395.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 80856 6073 875-48 79921 400 €27 399 €27 399 €
27 9644 9633 7723 001--24 398 €
38 1244 8563 6643 268--21 130 €
48 2864 7453 5533 541--17 589 €
58 4524 6313 4393 821--13 768 €
68 6214 5123 3204 109--9 659 €
78 7934 3903 1984 404--5 255 €
88 9694 2633 0714 706--549 €
99 1494 1322 9405 017---
109 3323 9962 8055 335---
119 5183 8562 6645 662---
129 7093 7122 5205 997---
139 9033 5622 3706 341---
1410 1013 4072 2156 694---
1510 3033 2472 0557 056---
1610 5093 0821 8907 427---
1710 7192 9101 7197 809---
1810 9332 7341 5428 200---
1911 1522 5511 3598 601---
2011 3752 3621 1709 014---
2111 6032 1669749 436---
2211 8351 9647729 871---
2312 0711 75556310 316---
2412 3131 53934710 774---
2512 5591 31612411 243---
TOTAL250 101137 25655 921112 84421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 844
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 640-6 420+8 060
2+1 6400+1 640
3+1 6400+1 640
4+1 6400+1 640
5+1 6400+1 640
6+1 6400+1 640
7+1 6400+1 640
8+1 6400+1 640
9+1 640+1 340+300
10+1 640+1 601+39
11+1 640+1 699-59
12+1 640+1 799-159
13+1 640+1 902-262
14+1 640+2 008-368
15+1 640+2 117-477
16+1 640+2 228-588
17+1 640+2 343-703
18+1 640+2 460-820
19+1 640+2 580-940
20+1 640+2 704-1 064
21+1 640+2 831-1 191
22+1 640+2 961-1 321
23+1 640+3 095-1 455
24+1 640+3 232-1 592
25+1 640+3 373-1 733
Total+41 000+33 853+7 147
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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