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Appartement - Boulogne sur mer -

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface80m²
Coût Total153 220€
Loyer Annuel9 406€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 237,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre appartement vue sur parc et cathédrale, très lumineux, exposé sud - sud/est dans résidence sécurisée et calme. Points forts : Superficie 80m2 ( séjour 21 m2, 02 chambres de 11 m2, cuisine donnant sur séjour 13 m2, halle d’entrée 03 m2, salle de bain et toilette indépendant, cave 16m2. Fenêtres et portes-fenêtres en PVC, chauffage collectif au gaz. Idéal pour une première acquisition en résidence principale ou placement locatif ( secteur brisé : écoles primaires, collèges et lycée à proximité ainsi que des commerces…)

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.731470, 1.621160
Total : 153 220€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 46 300€
Valeur du bien : 145 300€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9406€/an
Fourchette totale : 629€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7552€ - 11714€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 774,19 €/m²
Basé sur :185 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 935 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-42 935€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-11 285€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 896,63€
Coût de l'assurance :13 406,75€
Taxe foncière : 940,60€/an
Soit par mois : 78,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en PVC par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 300 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 400€
    Revêtement sol et peinture: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des fourchettes réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 406 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 072 €
Revenus locatifs : +9 406 €
Charges déductibles : -53 072 €
Résultat foncier Année 1 : -43 666 €(Déficit de 43 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 772 €/an
Revenus locatifs : +9 406 €
Charges déductibles : -6 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 634 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22266.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 406 €53 077 €5 300 €-43 671 €21 400 €22 271 €22 271 €
29 594 €6 638 €5 162 €2 956 €--19 316 €
39 786 €6 495 €5 018 €3 291 €--16 024 €
49 982 €6 346 €4 869 €3 636 €--12 389 €
510 181 €6 192 €4 715 €3 990 €--8 399 €
610 385 €6 032 €4 555 €4 353 €--4 046 €
710 593 €5 866 €4 390 €4 726 €---
810 804 €5 695 €4 218 €5 109 €---
911 021 €5 518 €4 041 €5 503 €---
1011 241 €5 334 €3 857 €5 907 €---
1111 466 €5 144 €3 667 €6 322 €---
1211 695 €4 947 €3 470 €6 748 €---
1311 929 €4 743 €3 266 €7 186 €---
1412 168 €4 532 €3 055 €7 636 €---
1512 411 €4 313 €2 836 €8 098 €---
1612 659 €4 087 €2 610 €8 572 €---
1712 912 €3 852 €2 375 €9 060 €---
1813 171 €3 609 €2 132 €9 561 €---
1913 434 €3 358 €1 881 €10 076 €---
2013 703 €3 097 €1 620 €10 606 €---
2113 977 €2 827 €1 351 €11 149 €---
2214 256 €2 548 €1 071 €11 708 €---
2314 541 €2 259 €782 €12 283 €---
2414 832 €1 959 €482 €12 873 €---
2515 129 €1 649 €172 €13 480 €---
TOTAL301 275 €160 118 €76 897 €141 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-6 420 €+8 395 €
2+1 975 €0 €+1 975 €
3+1 975 €0 €+1 975 €
4+1 975 €0 €+1 975 €
5+1 975 €0 €+1 975 €
6+1 975 €0 €+1 975 €
7+1 975 €+204 €+1 771 €
8+1 975 €+1 533 €+442 €
9+1 975 €+1 651 €+324 €
10+1 975 €+1 772 €+203 €
11+1 975 €+1 897 €+78 €
12+1 975 €+2 024 €-49 €
13+1 975 €+2 156 €-181 €
14+1 975 €+2 291 €-316 €
15+1 975 €+2 429 €-454 €
16+1 975 €+2 572 €-597 €
17+1 975 €+2 718 €-743 €
18+1 975 €+2 868 €-893 €
19+1 975 €+3 023 €-1 048 €
20+1 975 €+3 182 €-1 207 €
21+1 975 €+3 345 €-1 370 €
22+1 975 €+3 512 €-1 537 €
23+1 975 €+3 685 €-1 710 €
24+1 975 €+3 862 €-1 887 €
25+1 975 €+4 044 €-2 069 €
Total+49 375 €+42 347 €+7 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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