Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Grande maison de campagne en très bon état .

VilleValennes (72)
Surface116
Coût Total171 000
Loyer Annuel9 957
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 948,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Située dans le charmant village de Valennes (72320), cette spacieuse maison de campagne bénéficie d'un emplacement prisé à proximité immédiate des commodités telles que supermarché, école et collège.

Implantée sur un grand terrain clos de 1000 m², cette propriété offre un cadre verdoyant et boisé, tout en étant à seulement 25 kilomètres de la gare avec TGV, garantissant ainsi un accès facile aux déplacements.

Cette propriété de 116 m² se compose de 5 pièces dont 4 chambres, un salon et une cuisine équipée. Elle dispose également d'une salle de bains avec baignoire, douche et double vasques. Un garage spacieux pouvant contenir deux véhicules est également présent et un grenier est aménageable et doté de vélux. Orientée côté sud, cette maison offre un cadre de vie lumineux et agréable, idéal pour profiter des journées ensoleillées.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 110 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Sophie MONTEMBAULT, Tél. : 0624266032, E-mail : sophie.montembault@megagence.com - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 801 187 667 - https://www.megagence.com/web/public/pdf/megAgence-bareme-honoraires.pdf

Ville : Valennes
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72320
Coordonnées : 47.999777, 0.821965
Total : 171 000
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 52 200
Valeur du bien : 162 200
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9957€/an
Fourchette totale : 663€ - 1039€/mois
Fourchette annuelle : 7952€ - 12466€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :952,38 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 476
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-476 (-0.4%)
Marge achat-revente :-60 524€ (-54.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 646,02
Coût de l'assurance :14 962,50
Taxe foncière : 995,66€/an
Soit par mois : 82,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 829,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée et de la véranda (peinture et finitions)
Quantité: 1 entrée et 1 véranda (environ 17 m² total)
Raison: État 3/5 - Légers travaux nécessaires pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 440
    Isolation des combles: 116 m² × 90€/m² = 10440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant pose)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Parquet flottant:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 800
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:510
    Rafraîchissement entrée et véranda: 17 m² × 30€/m² = 510€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valennes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été ajustées pour refléter les coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 940✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 957 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 000 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 755
Revenus locatifs : +9 957
Charges déductibles : -59 755
Résultat foncier Année 1 : -49 799(Déficit de 49 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 399
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 555 €/an
Revenus locatifs : +9 957
Charges déductibles : -7 555
Résultat foncier Années 2+ : 2 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28398.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 95759 7615 967-49 80421 400 €28 404 €28 404 €
210 1567 4055 8112 751--25 653 €
310 3597 2445 6503 115--22 538 €
410 5667 0775 4833 489--19 049 €
510 7776 9045 3093 874--15 175 €
610 9936 7245 1304 268--10 907 €
711 2136 5394 9454 674--6 233 €
811 4376 3464 7525 091--1 142 €
911 6666 1474 5535 519---
1011 8995 9414 3475 958---
1112 1375 7274 1336 410---
1212 3805 5053 9116 874---
1312 6275 2763 6827 351---
1412 8805 0383 4447 841---
1513 1374 7923 1988 345---
1613 4004 5372 9438 863---
1713 6684 2732 6799 395---
1813 9423 9992 4059 942---
1914 2203 7162 12210 504---
2014 5053 4221 82811 082---
2114 7953 1181 52411 677---
2215 0912 8031 20912 288---
2315 3932 47788312 916---
2415 7002 13954513 562---
2516 0151 78919414 226---
TOTAL318 912178 70086 646140 21221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 212
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 091-6 420+8 511
2+2 0910+2 091
3+2 0910+2 091
4+2 0910+2 091
5+2 0910+2 091
6+2 0910+2 091
7+2 0910+2 091
8+2 0910+2 091
9+2 091+1 313+778
10+2 091+1 787+304
11+2 091+1 923+168
12+2 091+2 062+29
13+2 091+2 205-114
14+2 091+2 352-261
15+2 091+2 504-413
16+2 091+2 659-568
17+2 091+2 819-728
18+2 091+2 983-892
19+2 091+3 151-1 060
20+2 091+3 325-1 234
21+2 091+3 503-1 412
22+2 091+3 686-1 595
23+2 091+3 875-1 784
24+2 091+4 069-1 978
25+2 091+4 268-2 177
Total+52 275+42 064+10 211
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →