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Achat : Maison Valence-d'Albigeois (81340)

Bien expiré
VilleValence-d'Albigeois (81)
Surface108
Coût Total112 800
Loyer Annuel9 181
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 731,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Dans le centre du village de Valence d'Albigeois, cette maison vous offre une belle surface habitable d'environ 108 m² sur deux niveaux. La structure de la maison est en bon état. Le bien comprend une cuisine indépendante, une pièce de vie avec insert donnant sur une cour privée. À l'étage vous disposerez de 3 belles chambres et d'une salle de bain avec wc. L'ensemble du bien est propre mais reste à raffraichir. Les menuiseries sont en double vitrage pvc, la chaudière gaz est récente, l'assainissement est collectif et raccordé au tout à l'égout. Le bien comprend un garage avec jardin attenant. La taxe fonicère est d'environ 850 euros. Contactez nous pour visiter !

Ville : Valence-d'Albigeois
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81340
Coordonnées : 44.019210, 2.403050
Total : 112 800
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 27 480
Valeur du bien : 106 480
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9181€/an
Fourchette totale : 599€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7187€ - 11728€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 582,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 286,63
Coût de l'assurance :9 588,00
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 765,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuel remplacement de mobilier usé
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 480(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 680
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant préparation et peinture), Main d'œuvre: 280€
  • Salle de bain:14 400
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2400€/m² = 12000€ (incluant sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres:2 160
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant préparation et peinture), Main d'œuvre: 360€
  • Électricité générale:240
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant vérification et mise aux normes), Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence-d'Albigeois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 181 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 800 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 343
Revenus locatifs : +9 181
Charges déductibles : -32 343
Résultat foncier Année 1 : -23 162(Déficit de 23 162 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 462
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 863 €/an
Revenus locatifs : +9 181
Charges déductibles : -4 863
Résultat foncier Années 2+ : 4 318 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12462.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 18132 3473 633-23 16610 700 €12 466 €12 466 €
29 3644 7683 5354 596--7 870 €
39 5524 6673 4334 885--2 985 €
49 7434 5623 3285 181---
59 9374 4543 2205 484---
610 1364 3423 1085 795---
710 3394 2262 9926 113---
810 5464 1062 8736 439---
910 7573 9832 7496 774---
1010 9723 8552 6227 116---
1111 1913 7242 4907 468---
1211 4153 5882 3547 827---
1311 6433 4472 2138 196---
1411 8763 3022 0688 575---
1512 1143 1521 9188 962---
1612 3562 9971 7639 359---
1712 6032 8361 6039 767---
1812 8552 6711 43710 184---
1913 1122 5001 26610 612---
2013 3752 3231 09011 051---
2113 6422 14190711 501---
2213 9151 95271911 962---
2314 1931 75852412 436---
2414 4771 55632312 921---
2514 7671 34911513 418---
TOTAL294 061110 60552 287183 45610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 456
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 928-3 210+5 138
2+1 9280+1 928
3+1 9280+1 928
4+1 928+659+1 269
5+1 928+1 645+283
6+1 928+1 738+190
7+1 928+1 834+94
8+1 928+1 932-4
9+1 928+2 032-104
10+1 928+2 135-207
11+1 928+2 240-312
12+1 928+2 348-420
13+1 928+2 459-531
14+1 928+2 572-644
15+1 928+2 689-761
16+1 928+2 808-880
17+1 928+2 930-1 002
18+1 928+3 055-1 127
19+1 928+3 184-1 256
20+1 928+3 315-1 387
21+1 928+3 450-1 522
22+1 928+3 589-1 661
23+1 928+3 731-1 803
24+1 928+3 876-1 948
25+1 928+4 025-2 097
Total+48 200+55 037+-6 837
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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