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Achat appartement

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface110m²
Coût Total235 520€
Loyer Annuel15 761€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 809,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 3 Balcons, Cheminée, Surface de 110 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1900, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Parquet, Rangements, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 42 m²

À vendre en exclusivité ! Charmant appartement dans un bel immeuble ancien !

Découvrez ce superbe appartement de 110 m², situé au 86 Cours Berriat 38000 GRENOBLE, au 2-ème étage (sans ascenseur) d'un immeuble de 1900.

? Cachet de l'ancien : carreaux de ciment, cheminée, belle hauteur sous plafond, très beau parquet

Caractéristiques :

Spacieux séjour/salle à manger lumineux de 40 m². Cuisine indépendante. 2 grandes chambres. (17 m² - 13 m²). Un dressing. Exposition SUD - EST. Salle de bain d'époque, pleine de charme

Emplacement idéal :

Proximité des axes principaux et des transports pour une vie pratique et dynamique. Vie de quartier agréable.

Prestations supplémentaire :

Galetas offrant un espace de rangement supplémentaire Nombreux rangements.

Charges : 154 €/ mois - Taxe Foncière 2025 : 1.701 €

N'attendez plus pour découvrir ce bel appartement ! Contactez-nous dès maintenant pour planifier une visite.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.175610, 5.715190
Total : 235 520€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 219 600€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15761€/an
Fourchette totale : 1023€ - 1686€/mois
Fourchette annuelle : 12282€ - 20226€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 215,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 171,51€
Coût de l'assurance :20 019,20€
Taxe foncière : 1 701,00€/an
Soit par mois : 141,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 154,00€/mois
Soit par an : 1 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 313,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 511,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais décor daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain d'époque par des éléments modernes (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement du parquet: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 761 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 701 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 848 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 528 €
Revenus locatifs : +15 761 €
Charges déductibles : -32 528 €
Résultat foncier Année 1 : -16 767 €(Déficit de 16 767 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 067 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 928 €/an
Revenus locatifs : +15 761 €
Charges déductibles : -11 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6066.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 761 €32 536 €7 586 €-16 774 €10 700 €6 074 €6 074 €
216 077 €11 730 €7 381 €4 346 €--1 728 €
316 398 €11 518 €7 169 €4 880 €---
416 726 €11 299 €6 950 €5 427 €---
517 061 €11 073 €6 723 €5 987 €---
617 402 €10 839 €6 489 €6 562 €---
717 750 €10 598 €6 248 €7 152 €---
818 105 €10 348 €5 998 €7 757 €---
918 467 €10 090 €5 741 €8 376 €---
1018 836 €9 824 €5 474 €9 012 €---
1119 213 €9 549 €5 199 €9 664 €---
1219 597 €9 265 €4 915 €10 332 €---
1319 989 €8 971 €4 622 €11 018 €---
1420 389 €8 668 €4 318 €11 721 €---
1520 797 €8 355 €4 005 €12 442 €---
1621 213 €8 031 €3 681 €13 182 €---
1721 637 €7 696 €3 347 €13 940 €---
1822 070 €7 351 €3 001 €14 719 €---
1922 511 €6 994 €2 644 €15 517 €---
2022 961 €6 625 €2 275 €16 336 €---
2123 420 €6 244 €1 895 €17 176 €---
2223 889 €5 851 €1 501 €18 038 €---
2324 367 €5 444 €1 094 €18 922 €---
2424 854 €5 024 €674 €19 830 €---
2525 351 €4 590 €240 €20 761 €---
TOTAL504 839 €238 516 €109 172 €266 323 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 310 €-3 210 €+6 520 €
2+3 310 €0 €+3 310 €
3+3 310 €+945 €+2 365 €
4+3 310 €+1 628 €+1 682 €
5+3 310 €+1 796 €+1 514 €
6+3 310 €+1 969 €+1 341 €
7+3 310 €+2 146 €+1 164 €
8+3 310 €+2 327 €+983 €
9+3 310 €+2 513 €+797 €
10+3 310 €+2 704 €+606 €
11+3 310 €+2 899 €+411 €
12+3 310 €+3 100 €+210 €
13+3 310 €+3 305 €+5 €
14+3 310 €+3 516 €-206 €
15+3 310 €+3 733 €-423 €
16+3 310 €+3 955 €-645 €
17+3 310 €+4 182 €-872 €
18+3 310 €+4 416 €-1 106 €
19+3 310 €+4 655 €-1 345 €
20+3 310 €+4 901 €-1 591 €
21+3 310 €+5 153 €-1 843 €
22+3 310 €+5 411 €-2 101 €
23+3 310 €+5 677 €-2 367 €
24+3 310 €+5 949 €-2 639 €
25+3 310 €+6 228 €-2 918 €
Total+82 750 €+79 897 €+2 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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