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Appartement

VilleGiromagny (90)
Surface92.9m²
Coût Total140 280€
Loyer Annuel9 982€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 92.9 m²
Prix au m² : 839,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Giromagny, ce charmant appartement de 94,38 m² situé au premier étage vous offre un cadre de vie agréable. Avec ses 4 pièces, dont 2 chambres spacieuses de 12 m² et 19 m², c'est l'endroit idéal pour une famille ou un couple. Profitez d'une salle de bain moderne et d'un espace de vie lumineux. La proximité des transports en commun est un atout majeur. Vous êtes à seulement 4 minutes à pied de l'arrêt de bus Giromagny desservi par les lignes 20, 31, 40, 57, 60 et 90. Un autre arrêt, Route du Ballon, est à 3 minutes à pied. Proposé à un prix attractif de 78 000€, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour une visite et découvrez tout le potentiel de ce bien. Des améliorations ont été réalisées dans cet appartement susceptibles d'améliorées le DPE. Un nouveau DPE est en cour de réalisation. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Belfort-90000/403

Ville : Giromagny
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90200
Coordonnées : 47.743132, 6.822452
Total : 140 280€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 56 040€
Valeur du bien : 134 040€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.9m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9982€/an
Fourchette totale : 653€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7836€ - 12715€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,58 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 254 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-16 254€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-46 026€ (-48.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 748,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 376,57€
Coût de l'assurance :15 781,50€
Taxe foncière : 998,18€/an
Soit par mois : 83,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 831,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, rafraîchissement léger possible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir et salle à manger
Quantité: 2 pièces (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 040 €(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 300€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 500€
    Cuisine complète: 6000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain - Rénovation:13 700€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Douche: 2000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Carrelage: 1500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 700€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 31 m² × 60€/m² = 1860€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 540€
    Peinture murs et plafonds: 31 m² × 40€/m² = 1240€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 34€/m² = 850€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 34€/m² = 850€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Giromagny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 982 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 280 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 392 €
Revenus locatifs : +9 982 €
Charges déductibles : -62 392 €
Résultat foncier Année 1 : -52 410 €(Déficit de 52 410 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 010 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 352 €/an
Revenus locatifs : +9 982 €
Charges déductibles : -6 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31010.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 982 €62 397 €4 727 €-52 415 €21 400 €31 015 €31 015 €
210 181 €6 231 €4 602 €3 950 €--27 065 €
310 385 €6 102 €4 472 €4 283 €--22 782 €
410 593 €5 968 €4 338 €4 625 €--18 157 €
510 805 €5 829 €4 199 €4 976 €--13 181 €
611 021 €5 685 €4 056 €5 336 €--7 845 €
711 241 €5 536 €3 907 €5 705 €--2 140 €
811 466 €5 383 €3 753 €6 083 €---
911 695 €5 224 €3 594 €6 472 €---
1011 929 €5 059 €3 430 €6 870 €---
1112 168 €4 889 €3 259 €7 279 €---
1212 411 €4 712 €3 083 €7 699 €---
1312 659 €4 530 €2 901 €8 129 €---
1412 912 €4 342 €2 712 €8 571 €---
1513 171 €4 146 €2 517 €9 024 €---
1613 434 €3 944 €2 315 €9 490 €---
1713 703 €3 736 €2 106 €9 967 €---
1813 977 €3 519 €1 890 €10 457 €---
1914 256 €3 296 €1 666 €10 961 €---
2014 542 €3 064 €1 435 €11 477 €---
2114 832 €2 825 €1 196 €12 007 €---
2215 129 €2 577 €948 €12 552 €---
2315 432 €2 321 €692 €13 111 €---
2415 740 €2 056 €426 €13 684 €---
2516 055 €1 782 €152 €14 273 €---
TOTAL319 719 €165 152 €68 377 €154 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 096 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 096 €-6 420 €+8 516 €
2+2 096 €0 €+2 096 €
3+2 096 €0 €+2 096 €
4+2 096 €0 €+2 096 €
5+2 096 €0 €+2 096 €
6+2 096 €0 €+2 096 €
7+2 096 €0 €+2 096 €
8+2 096 €+1 183 €+913 €
9+2 096 €+1 941 €+155 €
10+2 096 €+2 061 €+35 €
11+2 096 €+2 184 €-88 €
12+2 096 €+2 310 €-214 €
13+2 096 €+2 439 €-343 €
14+2 096 €+2 571 €-475 €
15+2 096 €+2 707 €-611 €
16+2 096 €+2 847 €-751 €
17+2 096 €+2 990 €-894 €
18+2 096 €+3 137 €-1 041 €
19+2 096 €+3 288 €-1 192 €
20+2 096 €+3 443 €-1 347 €
21+2 096 €+3 602 €-1 506 €
22+2 096 €+3 766 €-1 670 €
23+2 096 €+3 933 €-1 837 €
24+2 096 €+4 105 €-2 009 €
25+2 096 €+4 282 €-2 186 €
Total+52 400 €+46 370 €+6 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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