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Charmante maison de campagne rénovée avec dépendance et pisc

VilleClugnat (23)
Surface203m²
Coût Total219 820€
Loyer Annuel15 716€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 500 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 795,57 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2

Laissez-vous séduire par le charme intemporel de cette magnifique maison en pierre de plus de 200 m2 habitables, où l'authenticité rencontre le confort d'une rénovation récente. Dès l'entrée, le cachet opère : pierres apparentes, poutres en bois, volumes généreux et atmosphère chaleureuse font de cette demeure un véritable cocon familial. Chaque pièce a été pensée pour préserver le caractère de l'ancien tout en offrant des prestations actuelles. Les récents travaux de rénovation vous permettront de vous installer sereinement : électricité refaite, améliorations techniques et remise au goût du jour apportent un confort appréciable tout en conservant l'âme de la bâtisse. À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin, idéal pour les moments de détente, ainsi que d'une piscine qui fera le bonheur des petits comme des grands durant les beaux jours. Les dépendances offrent également de nombreuses possibilités : atelier, stockage ou futurs projets d'aménagement. Les + qui font la différence Plus de 200 m2 habitables Charme de l'ancien : pierres apparentes & poutres Rénovations récentes Piscine et jardin Beaux volumes et fort potentiel Environnement calme, idéal pour une vie de famille Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://jadd.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Clugnat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23270
Coordonnées : 46.328793, 2.086608
Total : 219 820€
Prix d'acquisition : 161 500€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 206 900€
Frais de notaire : 12 920€
Coût estimé : 12 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1310€/mois
Loyer annuel estimé : 15716€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1710€/mois
Fourchette annuelle : 12035€ - 20522€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :394,74 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :80 132 €
Prix d'achat :161 500 €
Décote à l'achat :+81 368€ (+101.5%)
Marge achat-revente :-139 688€ (-174.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :64,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 156,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 850,66€
Coût de l'assurance :19 234,25€
Taxe foncière : 1 571,59€/an
Soit par mois : 130,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 309,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 287,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 cuisine (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Remplacement baignoire:2 800€
    Baignoire: 600€ + Lavabo: 400€ + Plomberie: 300€ + Électricité: 100€ + Main d'œuvre: 200€ = 1400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture: 20€/m² × 15m² = 300€ + Plomberie: 200€ + Électricité: 300€ + Main d'œuvre: 800€ = 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:8 100€
    Parquet flottant: 40€/m² × 90m² = 3600€ + Main d'œuvre: 900€ = 4500€
  • Chambres - Peinture:5 400€
    Peinture: 30€/m² × 90m² = 2700€ + Main d'œuvre: 0€ = 2700€
  • Chambres - Électricité:18 000€
    Mise aux normes électricité: 120€/m² × 90m² = 10800€ + Main d'œuvre: 0€ = 7200€
  • Salon - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 40€/m² × 30m² = 1200€ + Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture: 30€/m² × 30m² = 900€ + Main d'œuvre: 0€ = 900€
  • Salon - Électricité:4 200€
    Mise aux normes électricité: 120€/m² × 30m² = 3600€ + Main d'œuvre: 0€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 716 €/an
Calcul : 1 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 820 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 185 €
Revenus locatifs : +15 716 €
Charges déductibles : -55 185 €
Résultat foncier Année 1 : -39 469 €(Déficit de 39 469 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 28 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 785 €/an
Revenus locatifs : +15 716 €
Charges déductibles : -9 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28769.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 975 €(65% de 161 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 817 €/an
Calcul : 104 975 € × 3,636% = 3 817 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 716 €55 192 €7 451 €-39 477 €10 700 €28 777 €28 777 €
216 030 €9 595 €7 254 €6 435 €--22 342 €
316 351 €9 391 €7 050 €6 959 €--15 382 €
416 678 €9 180 €6 839 €7 497 €--7 885 €
517 011 €8 962 €6 621 €8 049 €---
617 352 €8 736 €6 395 €8 616 €---
717 699 €8 502 €6 161 €9 196 €---
818 053 €8 260 €5 919 €9 792 €---
918 414 €8 010 €5 669 €10 404 €---
1018 782 €7 751 €5 410 €11 031 €---
1119 158 €7 482 €5 141 €11 675 €---
1219 541 €7 205 €4 864 €12 336 €---
1319 932 €6 918 €4 577 €13 014 €---
1420 330 €6 620 €4 279 €13 710 €---
1520 737 €6 313 €3 972 €14 424 €---
1621 152 €5 994 €3 653 €15 157 €---
1721 575 €5 665 €3 324 €15 909 €---
1822 006 €5 324 €2 983 €16 682 €---
1922 446 €4 971 €2 630 €17 475 €---
2022 895 €4 606 €2 265 €18 289 €---
2123 353 €4 229 €1 888 €19 124 €---
2223 820 €3 838 €1 497 €19 982 €---
2324 296 €3 433 €1 092 €20 863 €---
2424 782 €3 014 €674 €21 768 €---
2525 278 €2 581 €240 €22 697 €---
TOTAL503 384 €211 775 €107 851 €291 610 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 716 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 300 €-3 210 €+6 510 €
2+3 300 €0 €+3 300 €
3+3 300 €0 €+3 300 €
4+3 300 €0 €+3 300 €
5+3 300 €+49 €+3 251 €
6+3 300 €+2 585 €+715 €
7+3 300 €+2 759 €+541 €
8+3 300 €+2 938 €+362 €
9+3 300 €+3 121 €+179 €
10+3 300 €+3 309 €-9 €
11+3 300 €+3 503 €-203 €
12+3 300 €+3 701 €-401 €
13+3 300 €+3 904 €-604 €
14+3 300 €+4 113 €-813 €
15+3 300 €+4 327 €-1 027 €
16+3 300 €+4 547 €-1 247 €
17+3 300 €+4 773 €-1 473 €
18+3 300 €+5 005 €-1 705 €
19+3 300 €+5 242 €-1 942 €
20+3 300 €+5 487 €-2 187 €
21+3 300 €+5 737 €-2 437 €
22+3 300 €+5 995 €-2 695 €
23+3 300 €+6 259 €-2 959 €
24+3 300 €+6 530 €-3 230 €
25+3 300 €+6 809 €-3 509 €
Total+82 500 €+87 483 €+-4 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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