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Appartement à vendre

VilleÉvry (91)
Surface75m²
Coût Total190 952€
Loyer Annuel13 383€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 265,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, calme

Exclusivité ERA IMMOBILIER - Dans un environnement calme et recherché à Evry Village, au sein d'une petite copropriété, découvrez cet agréable appartement 4 pièces d'environ 75 m².

Il se compose d'une entrée, d'un double séjour lumineux, de deux chambres, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, d'une salle de bains ainsi que de WC séparés.

L'agencement offre également la possibilité de créer une troisième chambre, selon vos besoins et votre projet.

Vous profiterez d'un balcon filant, idéal pour bénéficier d'un espace extérieur au quotidien.

Pour compléter ce bien, vous disposerez d'un box fermé en sous-sol ainsi que d'une cave privative.

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.632274, 2.442973
Total : 190 952€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 7 460€
Valeur du bien : 177 360€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13383€/an
Fourchette totale : 765€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 9177€ - 19516€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 937,5 €/m²
Basé sur :195 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 313 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :+24 587€ (+16.9%)
Marge achat-revente :-45 639€ (-31.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :76,38€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 010,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 421,97€
Coût de l'assurance :22 914,24€
Taxe foncière : 1 338,29€/an
Soit par mois : 111,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 460 €(99 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 383 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 201 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 952 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 916 €
Revenus locatifs : +13 383 €
Charges déductibles : -15 916 €
Résultat foncier Année 1 : -2 533 €(Déficit de 2 533 €)
Imputable sur revenu global : 2 533 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 456 €/an
Revenus locatifs : +13 383 €
Charges déductibles : -8 456 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 927 €/an
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 383 €15 922 €6 207 €-2 539 €2 539 €--
213 651 €8 295 €6 040 €5 356 €---
313 924 €8 122 €5 867 €5 802 €---
414 202 €7 943 €5 689 €6 259 €---
514 486 €7 759 €5 504 €6 727 €---
614 776 €7 568 €5 313 €7 208 €---
715 071 €7 371 €5 116 €7 700 €---
815 373 €7 167 €4 912 €8 206 €---
915 680 €6 957 €4 702 €8 724 €---
1015 994 €6 739 €4 484 €9 255 €---
1116 314 €6 514 €4 259 €9 799 €---
1216 640 €6 282 €4 027 €10 358 €---
1316 973 €6 042 €3 787 €10 931 €---
1417 312 €5 794 €3 539 €11 518 €---
1517 658 €5 537 €3 283 €12 121 €---
1618 012 €5 273 €3 018 €12 739 €---
1718 372 €4 999 €2 744 €13 373 €---
1818 739 €4 716 €2 461 €14 024 €---
1919 114 €4 423 €2 169 €14 691 €---
2019 496 €4 121 €1 866 €15 375 €---
2119 886 €3 809 €1 554 €16 077 €---
2220 284 €3 486 €1 231 €16 798 €---
2320 690 €3 153 €898 €17 537 €---
2421 104 €2 808 €553 €18 295 €---
2521 526 €2 452 €197 €19 073 €---
TOTAL428 659 €153 253 €89 422 €275 405 €2 539 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 762 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 810 €-762 €+3 572 €
2+2 810 €+1 607 €+1 203 €
3+2 810 €+1 740 €+1 070 €
4+2 810 €+1 878 €+932 €
5+2 810 €+2 018 €+792 €
6+2 810 €+2 162 €+648 €
7+2 810 €+2 310 €+500 €
8+2 810 €+2 462 €+348 €
9+2 810 €+2 617 €+193 €
10+2 810 €+2 776 €+34 €
11+2 810 €+2 940 €-130 €
12+2 810 €+3 107 €-297 €
13+2 810 €+3 279 €-469 €
14+2 810 €+3 456 €-646 €
15+2 810 €+3 636 €-826 €
16+2 810 €+3 822 €-1 012 €
17+2 810 €+4 012 €-1 202 €
18+2 810 €+4 207 €-1 397 €
19+2 810 €+4 407 €-1 597 €
20+2 810 €+4 613 €-1 803 €
21+2 810 €+4 823 €-2 013 €
22+2 810 €+5 039 €-2 229 €
23+2 810 €+5 261 €-2 451 €
24+2 810 €+5 489 €-2 679 €
25+2 810 €+5 722 €-2 912 €
Total+70 250 €+82 622 €+-12 372 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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