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Appartement 3 pièces 57 m²

VillePau (64)
Surface57m²
Coût Total129 250€
Loyer Annuel7 162€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 359,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 57 m² - Appartement T3 Quartier Halles

PAU, proche Halles et centre Bosquet, venez découvrir ce T3 de 57m² à rénover ! Occupant tout le 2ème étage d'une petite copropriété, dans une rue calme, cet appartement ce compose d'un séjour, une cuisine, 2 chambres, une salle d'eau et des [URL masquée pour votre sécurité] bénéficie d'une très belle luminosité grâce à son côté traversant.Idéal pour un premier achat ou investissement locatif. Référence annonce : GB00224453 Date de réalisation du diagnostic : 03/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.296654, -0.359147
Total : 129 250€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 45 550€
Valeur du bien : 123 050€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7162€/an
Fourchette totale : 470€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 5637€ - 9100€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 137,5 €/m²
Basé sur :631 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 838 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :-44 338€ (-36.4%)
Marge achat-revente :-7 412€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 674,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 761,46€
Coût de l'assurance :11 309,38€
Taxe foncière : 716,22€/an
Soit par mois : 59,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 596,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 550 €(799 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont ajustés à la baisse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 162 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 250 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 993 €
Revenus locatifs : +7 162 €
Charges déductibles : -50 993 €
Résultat foncier Année 1 : -43 831 €(Déficit de 43 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 443 €/an
Revenus locatifs : +7 162 €
Charges déductibles : -5 443 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22430.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 162 €50 997 €4 279 €-43 835 €21 400 €22 435 €22 435 €
27 305 €5 333 €4 164 €1 973 €--20 462 €
37 452 €5 215 €4 046 €2 237 €--18 225 €
47 601 €5 092 €3 924 €2 508 €--15 717 €
57 753 €4 966 €3 797 €2 787 €--12 930 €
67 908 €4 835 €3 666 €3 073 €--9 857 €
78 066 €4 700 €3 531 €3 366 €--6 491 €
88 227 €4 560 €3 391 €3 667 €--2 824 €
98 392 €4 416 €3 247 €3 976 €---
108 560 €4 266 €3 097 €4 293 €---
118 731 €4 112 €2 943 €4 619 €---
128 905 €3 952 €2 783 €4 954 €---
139 083 €3 786 €2 618 €5 297 €---
149 265 €3 616 €2 447 €5 650 €---
159 450 €3 439 €2 270 €6 011 €---
169 639 €3 256 €2 088 €6 383 €---
179 832 €3 067 €1 899 €6 765 €---
1810 029 €2 872 €1 703 €7 157 €---
1910 229 €2 670 €1 501 €7 559 €---
2010 434 €2 461 €1 293 €7 973 €---
2110 643 €2 245 €1 077 €8 397 €---
2210 856 €2 022 €853 €8 834 €---
2311 073 €1 791 €622 €9 282 €---
2411 294 €1 552 €384 €9 742 €---
2511 520 €1 305 €137 €10 215 €---
TOTAL229 409 €136 526 €61 761 €92 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504 €-6 420 €+7 924 €
2+1 504 €0 €+1 504 €
3+1 504 €0 €+1 504 €
4+1 504 €0 €+1 504 €
5+1 504 €0 €+1 504 €
6+1 504 €0 €+1 504 €
7+1 504 €0 €+1 504 €
8+1 504 €0 €+1 504 €
9+1 504 €+346 €+1 158 €
10+1 504 €+1 288 €+216 €
11+1 504 €+1 386 €+118 €
12+1 504 €+1 486 €+18 €
13+1 504 €+1 589 €-85 €
14+1 504 €+1 695 €-191 €
15+1 504 €+1 803 €-299 €
16+1 504 €+1 915 €-411 €
17+1 504 €+2 029 €-525 €
18+1 504 €+2 147 €-643 €
19+1 504 €+2 268 €-764 €
20+1 504 €+2 392 €-888 €
21+1 504 €+2 519 €-1 015 €
22+1 504 €+2 650 €-1 146 €
23+1 504 €+2 784 €-1 280 €
24+1 504 €+2 923 €-1 419 €
25+1 504 €+3 064 €-1 560 €
Total+37 600 €+27 865 €+9 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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