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Achat : Appartement (71100)

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface32m²
Coût Total64 710€
Loyer Annuel4 791€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 32 m², 1 chambre, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement 1 chambre(s) à vendre - 45 000€ Idéal investissement locatif En plein cœur du centre-ville piéton de Chalon-sur-Saône, à deux pas de tous les commerces et services, venez découvrir cet appartement actuellement loué, offrant un excellent rendement locatif. Situé au premier étage sur cour d'un immeuble calme, il se compose d'une entrée, d'une pièce à vivre avec cuisine ouverte, un chambre, un salle de douche. Confort : chauffage individuel au gaz et fenêtres double vitrage PVC, gages d'un bon confort thermique et acoustique. Rentabilité assurée : bien actuellement loué 350 €/mois, charges comprises (20 €/mois de charges), pour un investisseur souhaitant un placement immédiat et sans vacance locative.

Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Référence annonce : 750271001-74 Date de réalisation du diagnostic : 08/08/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 560 € et 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.778410, 4.856000
Total : 64 710€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 16 110€
Valeur du bien : 61 110€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 399€/mois
Loyer annuel estimé : 4791€/an
Fourchette totale : 317€ - 504€/mois
Fourchette annuelle : 3798€ - 6042€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 518 €/m²
Basé sur :393 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 576 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-3 576€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-16 134€ (-33.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :318,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 337,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 921,35€
Coût de l'assurance :5 662,12€
Taxe foncière : 479,06€/an
Soit par mois : 39,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 399,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 397,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est déjà en place et conforme.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage au gaz en bon état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct avec quelques signes d'usure
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2.5/5 visible - entrée nécessitant un rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 110 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est déjà en place et conforme: 0 m² × 0€/m² = 0€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (incluant plomberie, électricité, douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Pose de parquet flottant: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre)
  • Salon:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre)
  • Entrée:180€
    Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre)
  • Couloir:250€
    Peinture murs: 5 m² × 50€/m² = 250€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la salle de bain et la cuisine incluent tous les éléments nécessaires à la rénovation.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 399 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 791 €/an
Calcul : 399 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 710 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 226 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 479 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 196 €
Revenus locatifs : +4 791 €
Charges déductibles : -19 196 €
Résultat foncier Année 1 : -14 405 €(Déficit de 14 405 €)
Imputable sur revenu global : 14 405 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 086 €/an
Revenus locatifs : +4 791 €
Charges déductibles : -3 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 705 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 791 €19 198 €2 142 €-14 407 €14 407 €--
24 886 €3 030 €2 085 €1 856 €---
34 984 €2 971 €2 026 €2 013 €---
45 084 €2 910 €1 964 €2 174 €---
55 185 €2 847 €1 901 €2 339 €---
65 289 €2 781 €1 836 €2 508 €---
75 395 €2 714 €1 768 €2 681 €---
85 503 €2 644 €1 698 €2 859 €---
95 613 €2 571 €1 626 €3 042 €---
105 725 €2 496 €1 551 €3 229 €---
115 840 €2 419 €1 473 €3 421 €---
125 956 €2 339 €1 393 €3 618 €---
136 076 €2 256 €1 311 €3 819 €---
146 197 €2 171 €1 225 €4 026 €---
156 321 €2 082 €1 137 €4 239 €---
166 448 €1 991 €1 045 €4 457 €---
176 576 €1 896 €951 €4 680 €---
186 708 €1 798 €853 €4 910 €---
196 842 €1 697 €752 €5 145 €---
206 979 €1 593 €647 €5 386 €---
217 119 €1 485 €539 €5 634 €---
227 261 €1 373 €427 €5 888 €---
237 406 €1 257 €312 €6 149 €---
247 554 €1 138 €192 €6 417 €---
257 705 €1 014 €69 €6 691 €---
TOTAL153 444 €70 670 €30 921 €82 774 €14 407 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 322 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 006 €-4 322 €+5 328 €
2+1 006 €+557 €+449 €
3+1 006 €+604 €+402 €
4+1 006 €+652 €+354 €
5+1 006 €+702 €+304 €
6+1 006 €+752 €+254 €
7+1 006 €+804 €+202 €
8+1 006 €+858 €+148 €
9+1 006 €+913 €+93 €
10+1 006 €+969 €+37 €
11+1 006 €+1 026 €-20 €
12+1 006 €+1 085 €-79 €
13+1 006 €+1 146 €-140 €
14+1 006 €+1 208 €-202 €
15+1 006 €+1 272 €-266 €
16+1 006 €+1 337 €-331 €
17+1 006 €+1 404 €-398 €
18+1 006 €+1 473 €-467 €
19+1 006 €+1 543 €-537 €
20+1 006 €+1 616 €-610 €
21+1 006 €+1 690 €-684 €
22+1 006 €+1 766 €-760 €
23+1 006 €+1 845 €-839 €
24+1 006 €+1 925 €-919 €
25+1 006 €+2 007 €-1 001 €
Total+25 150 €+24 832 €+318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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