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Appartement à vendre

VilleChalais (16)
Surface90m²
Coût Total153 988€
Loyer Annuel8 035€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 600 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 262,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 40 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 boxs de stationnement, Jardin, Pas de balcon

Votre réseau d'agences FCI IMMOBILIER vous propose : Maison comprenant entrée, cuisine ouverte sur séjour de 40 m2 env., 4 chambres spacieuses, salle de bains, WC indépendant. Au sous-sol vous trouverez une buanderie, double garage, et espace de rangement. Total sous-sol d'environ 100 m2. Maison équipée de double vitrage, chauffage par pompe à chaleur, cumulus thermodynamique. DPE C. terrain éé'à m2 proche commerces école et collège. Accès gare à proximité. Contactez Valérie GUYONNET

Ville : Chalais
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16210
Coordonnées : 45.276232, 0.039146
Total : 153 988€
Prix d'acquisition : 113 600€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 144 900€
Frais de notaire : 9 088€
Coût estimé : 9 088€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.93€ - 9.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8035€/an
Fourchette totale : 534€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6404€ - 10082€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 834,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 026,01€
Coût de l'assurance :18 478,56€
Taxe foncière : 803,53€/an
Soit par mois : 66,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 669,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen présumé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la baignoire, mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1300€/m² = 19500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 500€
    Remplacement baignoire: 1 baignoire × 800€ = 800€, Remplacement lavabo: 1 lavabo × 400€ = 400€, Carrelage 8 m²: 8 m² × 50€/m² = 400€, Main d'œuvre: 2900€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant 48 m²: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon 25 m²: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 035 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 988 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 211 €
Revenus locatifs : +8 035 €
Charges déductibles : -38 211 €
Résultat foncier Année 1 : -30 175 €(Déficit de 30 175 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 911 €/an
Revenus locatifs : +8 035 €
Charges déductibles : -6 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19475.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 840 €(65% de 113 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 685 €/an
Calcul : 73 840 € × 3,636% = 2 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 035 €38 216 €5 373 €-30 180 €10 700 €19 480 €19 480 €
28 196 €6 775 €5 233 €1 421 €--18 060 €
38 360 €6 630 €5 088 €1 730 €--16 330 €
48 527 €6 480 €4 937 €2 047 €--14 283 €
58 698 €6 324 €4 781 €2 374 €--11 909 €
68 872 €6 163 €4 620 €2 709 €--9 200 €
79 049 €5 995 €4 453 €3 054 €--6 146 €
89 230 €5 822 €4 279 €3 408 €--2 738 €
99 415 €5 643 €4 100 €3 772 €---
109 603 €5 457 €3 914 €4 146 €---
119 795 €5 264 €3 722 €4 531 €---
129 991 €5 065 €3 522 €4 926 €---
1310 191 €4 858 €3 316 €5 332 €---
1410 395 €4 644 €3 102 €5 750 €---
1510 602 €4 423 €2 880 €6 180 €---
1610 814 €4 193 €2 650 €6 622 €---
1711 031 €3 955 €2 412 €7 076 €---
1811 251 €3 709 €2 166 €7 543 €---
1911 476 €3 453 €1 911 €8 023 €---
2011 706 €3 189 €1 646 €8 517 €---
2111 940 €2 915 €1 372 €9 025 €---
2212 179 €2 631 €1 089 €9 547 €---
2312 422 €2 338 €795 €10 085 €---
2412 671 €2 033 €490 €10 638 €---
2512 924 €1 718 €175 €11 207 €---
TOTAL257 373 €147 893 €78 026 €109 480 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 035 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 687 €-3 210 €+4 897 €
2+1 687 €0 €+1 687 €
3+1 687 €0 €+1 687 €
4+1 687 €0 €+1 687 €
5+1 687 €0 €+1 687 €
6+1 687 €0 €+1 687 €
7+1 687 €0 €+1 687 €
8+1 687 €0 €+1 687 €
9+1 687 €+310 €+1 377 €
10+1 687 €+1 244 €+443 €
11+1 687 €+1 359 €+328 €
12+1 687 €+1 478 €+209 €
13+1 687 €+1 600 €+87 €
14+1 687 €+1 725 €-38 €
15+1 687 €+1 854 €-167 €
16+1 687 €+1 986 €-299 €
17+1 687 €+2 123 €-436 €
18+1 687 €+2 263 €-576 €
19+1 687 €+2 407 €-720 €
20+1 687 €+2 555 €-868 €
21+1 687 €+2 707 €-1 020 €
22+1 687 €+2 864 €-1 177 €
23+1 687 €+3 025 €-1 338 €
24+1 687 €+3 191 €-1 504 €
25+1 687 €+3 362 €-1 675 €
Total+42 175 €+32 844 €+9 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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