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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface81m²
Coût Total144 820€
Loyer Annuel9 799€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 345,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 3 chambres

Opportunité Rare : Appartement Familial de 81 m² ? Avignon Vous recherchez le projet idéal pour créer votre futur cocon ? Situé au 1er étage d'une copropriété recherchée, cet appartement de 4 pièces offre un potentiel exceptionnel pour une famille ou un investissement de qualité.

Les points forts du bien : Espace & Volume : Une belle surface de 81 m² intelligemment distribuée. Côté Nuit : 3 chambres spacieuses, lumineuses et prêtes à être aménagées selon vos besoins. Une vie de quartier facilitée : Profitez d'un emplacement stratégique où tout se fait à pied ou en transport : Transports : Accès immédiat aux stations de Tramway "Les Sources" et "Trillade - Médiathèque". Éducation : Proximité immédiate des établissements scolaires pour vos enfants.

Commerces : Boulangeries, supermarchés et services de proximité à quelques pas seulement.

L'avis de l'expert : Un bien rare sur le secteur qui combine surface généreuse et commodités urbaines. Ne laissez pas passer cette exclusivité !

Envie de découvrir son potentiel de vos propres yeux ? Contactez dès maintenant votre agence Guy Hoquet AVIGNON pour organiser une visite.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.932814, 4.825214
Total : 144 820€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 27 100€
Valeur du bien : 136 100€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9799€/an
Fourchette totale : 624€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 7487€ - 12825€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 429,69 €/m²
Basé sur :146 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 805 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-6 805€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-29 015€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 357,82€
Coût de l'assurance :12 671,75€
Taxe foncière : 979,87€/an
Soit par mois : 81,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine - nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du double lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 100 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:17 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 48€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 799 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 448 €
Revenus locatifs : +9 799 €
Charges déductibles : -33 448 €
Résultat foncier Année 1 : -23 649 €(Déficit de 23 649 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 949 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 348 €/an
Revenus locatifs : +9 799 €
Charges déductibles : -6 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12949.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 799 €33 453 €4 866 €-23 654 €10 700 €12 954 €12 954 €
29 995 €6 223 €4 737 €3 771 €--9 183 €
310 195 €6 090 €4 603 €4 105 €--5 078 €
410 398 €5 952 €4 465 €4 447 €--631 €
510 606 €5 808 €4 322 €4 798 €---
610 819 €5 660 €4 174 €5 158 €---
711 035 €5 507 €4 021 €5 528 €---
811 256 €5 349 €3 862 €5 907 €---
911 481 €5 185 €3 698 €6 296 €---
1011 710 €5 016 €3 529 €6 695 €---
1111 945 €4 840 €3 353 €7 104 €---
1212 183 €4 659 €3 172 €7 525 €---
1312 427 €4 471 €2 984 €7 956 €---
1412 676 €4 277 €2 790 €8 399 €---
1512 929 €4 076 €2 589 €8 853 €---
1613 188 €3 868 €2 381 €9 320 €---
1713 452 €3 653 €2 166 €9 798 €---
1813 721 €3 431 €1 944 €10 290 €---
1913 995 €3 201 €1 714 €10 794 €---
2014 275 €2 963 €1 476 €11 312 €---
2114 560 €2 716 €1 230 €11 844 €---
2214 852 €2 462 €975 €12 390 €---
2315 149 €2 198 €711 €12 951 €---
2415 452 €1 925 €439 €13 526 €---
2515 761 €1 643 €156 €14 117 €---
TOTAL313 856 €134 626 €70 358 €179 229 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058 €-3 210 €+5 268 €
2+2 058 €0 €+2 058 €
3+2 058 €0 €+2 058 €
4+2 058 €0 €+2 058 €
5+2 058 €+1 250 €+808 €
6+2 058 €+1 547 €+511 €
7+2 058 €+1 658 €+400 €
8+2 058 €+1 772 €+286 €
9+2 058 €+1 889 €+169 €
10+2 058 €+2 008 €+50 €
11+2 058 €+2 131 €-73 €
12+2 058 €+2 257 €-199 €
13+2 058 €+2 387 €-329 €
14+2 058 €+2 520 €-462 €
15+2 058 €+2 656 €-598 €
16+2 058 €+2 796 €-738 €
17+2 058 €+2 940 €-882 €
18+2 058 €+3 087 €-1 029 €
19+2 058 €+3 238 €-1 180 €
20+2 058 €+3 394 €-1 336 €
21+2 058 €+3 553 €-1 495 €
22+2 058 €+3 717 €-1 659 €
23+2 058 €+3 885 €-1 827 €
24+2 058 €+4 058 €-2 000 €
25+2 058 €+4 235 €-2 177 €
Total+51 450 €+53 769 €+-2 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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