Détails du bien

Bien expiré

VilleCholet (49)

Surface191m²

Coût Total330 632€

Loyer Annuel23 920€

Rentabilité7.23%

Cashflow/mois+64€

Prix : 244 900 €

Surface : 191 m²

Prix au m² : 1 282,2 €/m²

Chambres : 6

Pièces : 10

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Quartier Marne, Christophe Bouchonneau vous propose ce bien prêt pour de la location AirBnb avec deux niveaux déjà indépendant ou pour accueillir votre grande famille avec ses 6 chambres.

Christophe Bouchonneau vous propose cette belle maison prête pour poser vos valises dans ses 6 chambres, sa salle d'eau et sa salle de bain, sa grande pièce de vie ouverte avec cheminée et cuisine américaine et lumière traversante.

Une deuxième grande pièce de vie, une buanderie et un grand garage deux voitures vient completer ce bien sur une parcelle de plus de 800m² (4.21 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Christophe BOUCHONNEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 897 954 327 - ANGERS.

Ville : Cholet

Département : Maine-et-Loire

Région : Pays de la Loire

Code postal : 49300

Total : 330 632€

Prix d'acquisition : 244 900€

Travaux : 66 140€

Valeur du bien : 311 040€

Frais de notaire : 19 592€

Coût estimé : 19 592€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 191m²

Loyer prédit : 10.44€/m²/mois

Fourchette : 8.26€ - 13.19€/m²/mois

Loyer total estimé : 1993€/mois

Loyer annuel estimé : 23920€/an

Fourchette totale : 1577€ - 2519€/mois

Fourchette annuelle : 18925€ - 30233€/an

Rentabilité brute :7.23%

Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.14%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :330 632€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 634,02€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :96,43€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 730,45€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 573,83€

Coût de l'assurance :28 930,30€

Taxe foncière : 2 392,01€/an

Soit par mois : 199,33€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 993,34€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 929,79€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :63,55€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 152 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 191 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 191 m²

Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres

Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 140 €(346 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture:7 640€
Isolation combles perdus: 191 m² × 40€/m² = 7640€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage:11 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation)
Menuiseries:21 600€
Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 900€ = 21600€ (incluant pose et main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
Rénovation chambres:17 400€
Rénovation 6 chambres: Revêtement sol 90 m² × 50€/m² = 4500€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 90 m² × 80€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 3000€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 40 740€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 993 €/mois

Revenus locatifs annuels : 23 920 €/an

Calcul : 1 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 033 €/an

Base de calcul : Emprunt de 330 632 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 157 €/an

Calcul : 96 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 140 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 722 €

Revenus locatifs : +23 920 €

Charges déductibles : -80 722 €

Résultat foncier Année 1 : -56 802 €(Déficit de 56 802 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 35 402 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 582 €/an

Revenus locatifs : +23 920 €

Charges déductibles : -14 582 €

Résultat foncier Années 2+ : 9 338 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35401.97 € reporté.

Prix d'achat du bien : 244 900 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 159 185 €(65% de 244 900 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 789 €/an

Calcul : 159 185 € × 3,636% = 5 789 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	23 920 €	80 733 €	11 043 €	-56 813 €	21 400 €	35 413 €	35 413 €
2	24 399 €	14 299 €	10 749 €	10 100 €	-	-	25 313 €
3	24 886 €	13 995 €	10 445 €	10 892 €	-	-	14 421 €
4	25 384 €	13 680 €	10 131 €	11 704 €	-	-	2 717 €
5	25 892 €	13 355 €	9 805 €	12 537 €	-	-	-
6	26 410 €	13 018 €	9 469 €	13 392 €	-	-	-
7	26 938 €	12 670 €	9 121 €	14 268 €	-	-	-
8	27 477 €	12 310 €	8 761 €	15 167 €	-	-	-
9	28 026 €	11 938 €	8 388 €	16 088 €	-	-	-
10	28 587 €	11 553 €	8 003 €	17 034 €	-	-	-
11	29 158 €	11 154 €	7 605 €	18 004 €	-	-	-
12	29 742 €	10 742 €	7 193 €	19 000 €	-	-	-
13	30 336 €	10 316 €	6 767 €	20 021 €	-	-	-
14	30 943 €	9 875 €	6 326 €	21 068 €	-	-	-
15	31 562 €	9 419 €	5 870 €	22 143 €	-	-	-
16	32 193 €	8 948 €	5 398 €	23 246 €	-	-	-
17	32 837 €	8 460 €	4 910 €	24 377 €	-	-	-
18	33 494 €	7 955 €	4 406 €	25 539 €	-	-	-
19	34 164 €	7 433 €	3 884 €	26 731 €	-	-	-
20	34 847 €	6 893 €	3 344 €	27 954 €	-	-	-
21	35 544 €	6 335 €	2 786 €	29 209 €	-	-	-
22	36 255 €	5 758 €	2 208 €	30 497 €	-	-	-
23	36 980 €	5 160 €	1 611 €	31 820 €	-	-	-
24	37 720 €	4 543 €	993 €	33 177 €	-	-	-
25	38 474 €	3 904 €	354 €	34 570 €	-	-	-
TOTAL	766 168 €	314 444 €	159 574 €	451 724 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 724 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 920 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 023 €	-6 420 €	+11 443 €
2	+5 023 €	0 €	+5 023 €
3	+5 023 €	0 €	+5 023 €
4	+5 023 €	0 €	+5 023 €
5	+5 023 €	+2 946 €	+2 077 €
6	+5 023 €	+4 017 €	+1 006 €
7	+5 023 €	+4 280 €	+743 €
8	+5 023 €	+4 550 €	+473 €
9	+5 023 €	+4 827 €	+196 €
10	+5 023 €	+5 110 €	-87 €
11	+5 023 €	+5 401 €	-378 €
12	+5 023 €	+5 700 €	-677 €
13	+5 023 €	+6 006 €	-983 €
14	+5 023 €	+6 320 €	-1 297 €
15	+5 023 €	+6 643 €	-1 620 €
16	+5 023 €	+6 974 €	-1 951 €
17	+5 023 €	+7 313 €	-2 290 €
18	+5 023 €	+7 662 €	-2 639 €
19	+5 023 €	+8 019 €	-2 996 €
20	+5 023 €	+8 386 €	-3 363 €
21	+5 023 €	+8 763 €	-3 740 €
22	+5 023 €	+9 149 €	-4 126 €
23	+5 023 €	+9 546 €	-4 523 €
24	+5 023 €	+9 953 €	-4 930 €
25	+5 023 €	+10 371 €	-5 348 €
Total	+125 575 €	+135 517 €	+-9 942 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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