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Appartement F2 (garage) Hénin Beaumont

VilleHénin-Beaumont (62)
Surface55m²
Coût Total134 700€
Loyer Annuel8 973€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 636,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Particulier Vend à Hénin-Beaumont 62110 Appartement F2 55 m2 + Garage Prix ; 90 000€. Situé dans un immeuble sécurisé au 3ème et dernier étage. Entrée avec un grand placard, interphone. WC, Cellier pour machine à laver et étagères. Salle de bain avec meuble bas et armoire de toilette, baignoire, pare douche. Cuisine équipée, réfrigérateur, hotte, plaque 4 feux gaz, lave vaisselle, chaudière gaz. Chambre. Salon, salle à manger, thermostat. Beau Balcon. D'autre photos sur demande.

Ville : Hénin-Beaumont
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62110
Coordonnées : 50.430330, 2.950580
Total : 134 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 13.60€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 16.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8973€/an
Fourchette totale : 627€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 7521€ - 10707€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 422,68 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 247 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+11 753€ (+15.0%)
Marge achat-revente :-56 453€ (-72.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 713,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 168,79€
Coût de l'assurance :12 123,00€
Taxe foncière : 897,35€/an
Soit par mois : 74,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière gaz
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification des installations électriques et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations un peu datées
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger des murs et du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(682 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénin-Beaumont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 973 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 700 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 511 €
Revenus locatifs : +8 973 €
Charges déductibles : -43 511 €
Résultat foncier Année 1 : -34 537 €(Déficit de 34 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 011 €/an
Revenus locatifs : +8 973 €
Charges déductibles : -6 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13137.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 973 €43 515 €4 633 €-34 542 €21 400 €13 142 €13 142 €
29 153 €5 894 €4 511 €3 259 €--9 882 €
39 336 €5 768 €4 385 €3 568 €--6 314 €
49 523 €5 637 €4 255 €3 886 €--2 428 €
59 713 €5 502 €4 120 €4 211 €---
69 907 €5 362 €3 980 €4 545 €---
710 106 €5 217 €3 835 €4 888 €---
810 308 €5 067 €3 685 €5 240 €---
910 514 €4 912 €3 530 €5 602 €---
1010 724 €4 752 €3 369 €5 973 €---
1110 939 €4 585 €3 203 €6 353 €---
1211 157 €4 413 €3 031 €6 745 €---
1311 381 €4 235 €2 852 €7 146 €---
1411 608 €4 050 €2 668 €7 558 €---
1511 840 €3 859 €2 476 €7 982 €---
1612 077 €3 661 €2 278 €8 416 €---
1712 319 €3 456 €2 073 €8 863 €---
1812 565 €3 244 €1 861 €9 322 €---
1912 816 €3 024 €1 642 €9 793 €---
2013 073 €2 796 €1 414 €10 276 €---
2113 334 €2 561 €1 179 €10 773 €---
2213 601 €2 317 €935 €11 284 €---
2313 873 €2 064 €682 €11 808 €---
2414 150 €1 803 €421 €12 347 €---
2514 433 €1 532 €150 €12 901 €---
TOTAL287 424 €139 226 €67 169 €148 198 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 884 €-6 420 €+8 304 €
2+1 884 €0 €+1 884 €
3+1 884 €0 €+1 884 €
4+1 884 €0 €+1 884 €
5+1 884 €+535 €+1 349 €
6+1 884 €+1 364 €+520 €
7+1 884 €+1 466 €+418 €
8+1 884 €+1 572 €+312 €
9+1 884 €+1 680 €+204 €
10+1 884 €+1 792 €+92 €
11+1 884 €+1 906 €-22 €
12+1 884 €+2 023 €-139 €
13+1 884 €+2 144 €-260 €
14+1 884 €+2 267 €-383 €
15+1 884 €+2 395 €-511 €
16+1 884 €+2 525 €-641 €
17+1 884 €+2 659 €-775 €
18+1 884 €+2 796 €-912 €
19+1 884 €+2 938 €-1 054 €
20+1 884 €+3 083 €-1 199 €
21+1 884 €+3 232 €-1 348 €
22+1 884 €+3 385 €-1 501 €
23+1 884 €+3 543 €-1 659 €
24+1 884 €+3 704 €-1 820 €
25+1 884 €+3 870 €-1 986 €
Total+47 100 €+44 459 €+2 641 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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