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Duplex à vendre

VilleSaint-Hilaire-du-Harcouët (50)
Surface105m²
Coût Total122 280€
Loyer Annuel8 913€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 723,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme

Pozzo Immobilier vous propose à la vente deux lots situés dans le même immeuble, en plein coeur du centre-ville de Saint-Hilaire-du-Harcouët.

  • 1er lot - Appartement au 1er étage Ce premier lot comprend un appartement composé d'une entrée desservant un salon-séjour lumineux, une cuisine indépendante, une chambre, une salle d'eau, un bureau (pouvant être aménagé en seconde chambre) ainsi que des WC séparés. Compteurs d'eau et d'électricité individuels.

  • 2e lot - Plateau à aménager Situé au-dessus du premier, ce second lot offre un espace d'environ 45 m² sur dalle béton, laissant la possibilité de créer un appartement supplémentaire (viabilisation à prévoir).

Idéal pour un investissement locatif ou un projet de rénovation avec fort potentiel de valorisation.

Ce bien est soumis au régime de la copropriété.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez votre agence Pozzo Immobilier de Saint-Hilaire-du-Harcouët. (8.57 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Hilaire-du-Harcouët
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50600
Coordonnées : 48.567311, -1.139216
Total : 122 280€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 116 200€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8913€/an
Fourchette totale : 588€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 7056€ - 11258€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 284,61 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :134 884 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-58 884€ (-43.7%)
Marge achat-revente :12 604€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 631,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 874,89€
Coût de l'assurance :10 393,80€
Taxe foncière : 891,26€/an
Soit par mois : 74,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, sols, électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 2.5/5 - Pièce en rénovation avec murs abîmés et sols dénudés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres bien entretenues mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-du-Harcouët (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 454 €
Revenus locatifs : +8 913 €
Charges déductibles : -45 454 €
Résultat foncier Année 1 : -36 541 €(Déficit de 36 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 254 €/an
Revenus locatifs : +8 913 €
Charges déductibles : -5 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15141.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 913 €45 458 €3 951 €-36 545 €21 400 €15 145 €15 145 €
29 091 €5 151 €3 844 €3 940 €--11 205 €
39 273 €5 041 €3 734 €4 232 €--6 973 €
49 458 €4 927 €3 620 €4 531 €--2 441 €
59 647 €4 809 €3 502 €4 838 €---
69 840 €4 687 €3 380 €5 153 €---
710 037 €4 562 €3 255 €5 475 €---
810 238 €4 432 €3 125 €5 806 €---
910 443 €4 298 €2 991 €6 145 €---
1010 651 €4 159 €2 852 €6 492 €---
1110 864 €4 016 €2 709 €6 849 €---
1211 082 €3 868 €2 561 €7 214 €---
1311 303 €3 715 €2 408 €7 588 €---
1411 529 €3 557 €2 250 €7 972 €---
1511 760 €3 394 €2 087 €8 366 €---
1611 995 €3 225 €1 918 €8 770 €---
1712 235 €3 051 €1 744 €9 184 €---
1812 480 €2 871 €1 564 €9 609 €---
1912 729 €2 685 €1 378 €10 044 €---
2012 984 €2 493 €1 186 €10 491 €---
2113 244 €2 295 €987 €10 949 €---
2213 509 €2 089 €782 €11 419 €---
2313 779 €1 878 €570 €11 901 €---
2414 054 €1 659 €352 €12 396 €---
2514 335 €1 432 €125 €12 903 €---
TOTAL285 475 €129 750 €56 875 €155 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872 €-6 420 €+8 292 €
2+1 872 €0 €+1 872 €
3+1 872 €0 €+1 872 €
4+1 872 €0 €+1 872 €
5+1 872 €+719 €+1 153 €
6+1 872 €+1 546 €+326 €
7+1 872 €+1 643 €+229 €
8+1 872 €+1 742 €+130 €
9+1 872 €+1 843 €+29 €
10+1 872 €+1 948 €-76 €
11+1 872 €+2 055 €-183 €
12+1 872 €+2 164 €-292 €
13+1 872 €+2 277 €-405 €
14+1 872 €+2 392 €-520 €
15+1 872 €+2 510 €-638 €
16+1 872 €+2 631 €-759 €
17+1 872 €+2 755 €-883 €
18+1 872 €+2 883 €-1 011 €
19+1 872 €+3 013 €-1 141 €
20+1 872 €+3 147 €-1 275 €
21+1 872 €+3 285 €-1 413 €
22+1 872 €+3 426 €-1 554 €
23+1 872 €+3 570 €-1 698 €
24+1 872 €+3 719 €-1 847 €
25+1 872 €+3 871 €-1 999 €
Total+46 800 €+46 717 €+83 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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